0
./Phóng viên Jeon Won-joon

Các viện nghiên cứu bất động sản lớn trong nước như Viện Nghiên cứu Công nghiệp Nhà ở (Jusanyeon), Viện Nghiên cứu Công nghiệp Xây dựng Hàn Quốc (Kensanyeon) và Viện Nghiên cứu Chính sách Xây dựng Hàn Quốc (Geonjeongyeon) liên tiếp dự báo giá nhà tại Seoul và khu vực thủ đô sẽ tăng trong năm tới. Bất chấp xu hướng siết chặt quy định như chính sách hạn chế cho vay ngày 27/6 và gói ổn định thị trường nhà ở ngày 15/10 của chính phủ, nhận định chủ đạo cho rằng áp lực tăng giá nhà sẽ gia tăng khi sự gia tăng thanh khoản kết hợp với lo ngại thiếu hụt nguồn cung.

Theo giới bất động sản ngày 23, Viện Nghiên cứu Công nghiệp Nhà ở (Jusanyeon) tại hội thảo “Triển vọng thị trường nhà ở năm 2026 và định hướng chính sách” tổ chức tại phòng họp nhỏ của Phòng Thương mại và Công nghiệp Hàn Quốc ở Seoul đã dự báo giá bán nhà ở tại Seoul năm tới sẽ tăng 4,2% so với năm nay. Con số này cao gấp 2,5 lần mức tăng giá nhà tại Seoul trong năm nay (1,7%) mà Jusanyeon dự báo vào năm ngoái. Trong cùng kỳ, giá nhà trên toàn quốc và tại khu vực thủ đô được dự báo sẽ tăng lần lượt 1,3% và 2,5%.

Dự báo này nối tiếp các nhận định trước đó của Kensanyeon và Geonjeongyeon vào tháng trước, khi hai viện này lần lượt dự báo giá nhà khu vực thủ đô sẽ tăng khoảng 2% và 2,3%. Các viện nghiên cứu đã nêu những căn cứ chính cho dự báo tăng giá, bao gồm lo ngại thu hẹp nguồn cung do chậm hoàn thành các đô thị mới thế hệ thứ ba, rủi ro tài chính dự án bất động sản (PF) và sự suy giảm hoạt động của khu vực tư nhân do chi phí xây dựng tăng cao.

Tại thời điểm đó, các viện này không công bố riêng dự báo mức tăng giá nhà tại Seoul. Tuy nhiên, xét việc giá nhà Seoul thường dẫn dắt xu hướng tăng của toàn khu vực thủ đô, nhiều ý kiến cho rằng các viện đã nội bộ tính toán mức dự báo tương tự như Jusanyeon.

Một quan chức của Kensanyeon cho biết: “Nội bộ viện có dự báo về mức tăng giá nhà tại Seoul, nhưng đã không công bố do cân nhắc tác động lan tỏa tới thị trường”, đồng thời nói thêm rằng “mức dự báo do Jusanyeon đưa ra không phải là không hợp lý”.

Quan chức của Geonjeongyeon cũng cho biết: “Geonjeongyeon không tính riêng mức tăng giá nhà tại Seoul, nhưng trên thị trường bất động sản nói chung, khả năng giá nhà tăng tập trung tại Seoul đã được đánh giá là khá cao”.

Tại hội thảo, Jusanyeon trước hết chỉ ra sự gia tăng thanh khoản vượt xa tốc độ tăng trưởng kinh tế danh nghĩa trong 10 năm qua là yếu tố chính thúc đẩy giá nhà tăng. Quy mô M2 – chỉ số đo lường lượng tiền lưu thông trong nền kinh tế – tính đến tháng 10 năm nay đạt 4.466 nghìn tỷ won, tiếp tục tăng so với 2.626 nghìn tỷ won năm 2018 và 3.722 nghìn tỷ won năm 2022.

Viện trưởng Jusanyeon, ông Seo Jong-dae nhận định: “Quy mô tiền được bơm ra thị trường tăng nhanh đã tích tụ áp lực tăng giá trên toàn bộ thị trường tài sản, bao gồm cả bất động sản”.

Theo ước tính của chính phủ, trong bốn năm qua, lượng nhà khởi công bị thiếu hụt tích lũy vào khoảng 600.000 căn. Việc chậm trễ trong cấp phép và khởi công đang dần thể hiện thành khoảng trống nguồn cung, từ đó làm gia tăng áp lực tăng giá trong trung và dài hạn. Theo khảo sát của nền tảng bất động sản Zigbang, lượng căn hộ bàn giao tại Seoul trong năm tới được dự báo chỉ đạt 16.412 căn, giảm 48% so với năm nay.

Trưởng bộ phận Nghiên cứu Chính sách Nhà ở của Jusanyeon, bà Kim Deok-rye đề xuất: “Để ổn định giá nhà trong năm tới, chính phủ cần tích cực thực hiện vai trò quản lý thanh khoản, giảm thiểu tác dụng phụ của các biện pháp quản lý và mở rộng nguồn cung nhà ở”. Bà nhấn mạnh thêm rằng “đặc biệt cần điều chỉnh hợp lý các quy định đang bị siết chặt quá mức đối với khoản vay trung gian và vay thanh toán cuối cùng cho người mua nhà ở thực sự chưa sở hữu nhà”.

Jeon Won-joon