Đợt tăng thuế này nhiều khả năng không chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Chính phủ đang xem xét nâng dần tỷ lệ phản ánh giá thị trường và tỷ lệ tính giá trị chịu thuế, trong khi chính sách tạm hoãn áp thuế chuyển nhượng cao đối với người sở hữu nhiều nhà sẽ kết thúc vào tháng 5 tới. Điều này khiến dự báo gánh nặng thuế trong tương lai còn có thể tăng thêm. Khi chi phí nắm giữ tăng nhanh, áp lực bán ra, đặc biệt ở phân khúc nhà giá cao, cũng có thể gia tăng.

Theo phương án “Giá công bố nhà ở chung cư năm 2026” do Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông công bố ngày 17, khi áp dụng trần tăng cơ sở tính thuế 5%, mức miễn trừ 1,2 tỷ won và tỷ lệ tính giá trị chịu thuế 60%, kết quả mô phỏng cho thấy thuế nắm giữ tại các khu chung cư lớn ở Seoul có thể tăng tối đa hơn 50% so với năm trước.

Tại Seocho, căn hộ 84㎡ ở khu Banpo “Raemian One Bailey” có giá công bố tăng 33%, từ 3,436 tỷ won lên 4,569 tỷ won. Theo đó, tổng thuế tăng từ 18,29 triệu won lên 28,55 triệu won, tức tăng 56,1%. Trong đó, thuế tài sản tăng nhẹ, nhưng thuế bất động sản tổng hợp tăng hơn 8 triệu won, trở thành yếu tố chính khiến tổng thuế tăng.

Tại Gangnam, căn hộ 111㎡ ở Apgujeong “Shinhyundai 9” cũng ghi nhận giá công bố tăng 36%, kéo theo thuế tăng từ 18,58 triệu lên 29,19 triệu won, tức tăng 57,1%. Tại Songpa, căn hộ 84㎡ ở “Songpa Jamsil Els” cũng tăng thuế gần 48%.

Nguyên nhân khiến mức tăng thuế vượt xa mức tăng giá công bố là do cơ chế thuế lũy tiến. Khi giá công bố vượt ngưỡng nhất định, cơ sở tính thuế tăng nhanh, cộng thêm thuế suất lũy tiến khiến số thuế thực tế tăng gấp 1,5–2 lần so với mức tăng giá.

Không chỉ khu Gangnam, các khu vực khác cũng không tránh khỏi xu hướng này. Tại Yongsan, căn hộ “Yongsan Hangaram” tăng thuế hơn 40%, còn tại Seongdong, “Seoul Forest Riverview Xi” tăng hơn 54%. Đặc biệt, Seongdong là quận có mức tăng giá công bố cao nhất Seoul, khiến khoảng cách thuế trong khu vực ngày càng rõ rệt.

Ngược lại, các khu vực ngoại ô có mức tăng thấp hơn. Tại Nowon và Dobong, mức tăng thuế chỉ khoảng 5–7%, nhờ chính sách ưu đãi thuế đối với nhà dưới 900 triệu won và miễn thuế bất động sản tổng hợp. Điều này cho thấy đợt tăng thuế lần này chủ yếu tập trung vào các khu vực nhà giá cao.

Triển vọng thuế tiếp tục tăng trong tương lai khiến chủ sở hữu nhà cao cấp ngày càng lo ngại. Nếu tỷ lệ phản ánh giá thị trường tiếp tục tăng, giá công bố sẽ còn tăng ngay cả khi giá thị trường không biến động. Nếu tỷ lệ tính giá trị chịu thuế tăng lên 80%, cơ sở tính thuế sẽ tăng khoảng 33%, và do cơ chế lũy tiến, mức thuế thực tế có thể tăng cao hơn nữa.

Bên cạnh đó, việc kết thúc chính sách giảm thuế chuyển nhượng cho người sở hữu nhiều nhà vào ngày 9/5 cũng làm gia tăng áp lực. Sau thời điểm này, thuế suất có thể lên tới 75%, khiến cả thuế nắm giữ và thuế giao dịch đều tăng mạnh.

Các chuyên gia nhận định môi trường thuế như vậy có thể dẫn đến việc gia tăng nguồn cung nhà trên thị trường. Tuy nhiên, thay vì giảm giá mạnh, nhiều khả năng sẽ xuất hiện xu hướng điều chỉnh giá dần dần do chi phí nắm giữ tăng lên.