0
Hình ảnh các khu chung cư tại quận Gangnam được nhìn từ tòa tháp Lotte World Tower ở quận Songpa, Seoul vào ngày 3/8. / Ảnh: Yonhap

Theo phương án cải cách thuế bất động sản toàn diện của Chính phủ Hàn Quốc, thuế sở hữu bất động sản (thuế tổng hợp bất động sản) của những người sở hữu duy nhất một căn nhà tại các chung cư lớn ở Seoul dự kiến sẽ tăng mạnh. Đặc biệt, mức tăng được dự báo sẽ còn cao hơn đối với những người không trực tiếp sinh sống tại căn nhà đó.

Theo phương án cải cách thuế năm nay do Bộ Tài chính và Kinh tế Hàn Quốc công bố ngày 3, tỷ lệ giá trị thị trường công bằng áp dụng cho thuế tổng hợp bất động sản đối với người sở hữu một căn nhà sẽ tăng từ mức hiện hành 60% lên 70% vào năm sau, tức tăng thêm 10 điểm phần trăm (p).

Mặc dù mức khấu trừ cơ bản đối với người sở hữu một căn nhà và đang cư trú tại đó sẽ tăng từ 12 tỷ won lên 14 tỷ won, nhưng đối với người sở hữu một căn nhà nhưng không cư trú, mức khấu trừ sẽ giảm xuống còn 9 tỷ won. Trên thực tế, khoảng cách về mức khấu trừ cơ bản giữa hai nhóm này lên tới 5 tỷ won.

Theo kết quả mô phỏng của ông Woo Byung-tak, chuyên gia thuộc Shinhan Premier Pathfinder, dựa trên phương án cải cách thuế mới của Chính phủ, người sở hữu duy nhất một căn hộ diện tích riêng 84㎡ tại khu Banpo Xi, Banpo-dong, quận Seocho và đang sinh sống tại đây sẽ phải chịu mức thuế sở hữu tăng từ khoảng 18,1 triệu won trong năm nay lên 27,64 triệu won vào năm sau, tương đương tăng khoảng 27%.

Trong khi đó, người sở hữu cùng căn hộ nhưng không cư trú tại đây sẽ phải nộp thuế tăng từ khoảng 18,1 triệu won lên 33,18 triệu won, tức tăng thêm 15,08 triệu won. Mức thuế này cao hơn khoảng 5,54 triệu won so với người sở hữu và đang cư trú tại căn hộ vào năm sau.

Nguyên nhân là tại các khu vực thuộc diện điều chỉnh giá nhà, ngay cả người sở hữu một căn nhà cũng sẽ phải chịu mức tăng tỷ lệ giá trị thị trường công bằng từ 60% lên 70% vào năm sau. Đồng thời, thuế suất cũng tăng từ 1,0% lên 1,3% đối với phần giá trị tính thuế trong khoảng 6-12 tỷ won.

Đối với căn hộ Raemian Firstige diện tích 84㎡ tại Banpo-dong, quận Seocho, thuế sở hữu của người đang cư trú được dự tính tăng từ 19.046.835 won trong năm nay lên 29.860.526 won vào năm sau, tức tăng thêm 10.813.691 won.

Còn căn hộ Acro River Park diện tích 84㎡ tại Banpo-dong, Seocho, thuế sở hữu sẽ tăng từ khoảng 22,27 triệu won lên 28,15 triệu won.

Đối với người sở hữu một căn nhà nhưng không cư trú, mức thuế năm sau được ước tính lần lượt là 35.404.526 won đối với Raemian Firstige và 38.876.209 won đối với Acro River Park. So với người cư trú, họ sẽ phải trả thêm lần lượt khoảng 5,54 triệu won và 5,55 triệu won.

Căn hộ Hannam The Hill tại Hannam-dong, quận Yongsan, có diện tích 235,31㎡, dù giá công bố không thay đổi, nhưng thuế sở hữu vào năm sau dự kiến sẽ tăng hơn 44%, từ mức 76,33 triệu won năm nay lên 108,5 triệu won. Đến năm sau nữa, mức thuế này có thể tăng lên 148,7 triệu won, tương đương tăng hơn 38%.

Ngoài ra, khi chính sách khấu trừ thời gian sở hữu được chuyển đổi thành khấu trừ thời gian cư trú, đồng thời giới hạn khấu trừ giảm xuống còn 800 triệu won vào năm sau và 600 triệu won vào năm 2028, gánh nặng thuế thực tế đối với các căn nhà siêu cao cấp được dự báo sẽ còn lớn hơn.

Không chỉ thuế sở hữu, gánh nặng thuế chuyển nhượng nhà cũng sẽ tăng. Do khoản khấu trừ đặc biệt dành cho việc nắm giữ lâu dài sẽ bị loại bỏ và được hợp nhất thành khấu trừ dựa trên thời gian cư trú, người không cư trú sẽ phải chịu thuế chuyển nhượng cao hơn. Ngay cả những người cư trú lâu dài cũng bị ảnh hưởng khi giới hạn khấu trừ giảm xuống còn 20 tỷ won vào năm 2028 và 10 tỷ won từ năm 2029.

Những người sở hữu một căn nhà giá trị cao trong thời gian dài, đồng thời có thời gian cư trú lâu và khoản lợi nhuận từ việc bán nhà lớn, có khả năng chịu ảnh hưởng mạnh nhất. Ví dụ, nếu mua căn hộ Raemian Firstige diện tích 84㎡ với giá 1,6 tỷ won cách đây 10 năm, sinh sống trong 10 năm và bán lại với giá 5,6 tỷ won, người bán sẽ phải nộp khoảng 241,85 triệu won tiền thuế chuyển nhượng.

Tuy nhiên, nếu bán cùng căn nhà vào năm 2028, số thuế phải nộp sẽ tăng lên 449,85 triệu won, tăng 86%. Nếu bán vào năm 2029, mức thuế có thể lên tới khoảng 945 triệu won, tăng 291%.

Đối với khoản lợi nhuận chuyển nhượng 3,89 tỷ won, hiện nay giới hạn khấu trừ vẫn chưa bị áp dụng, nhưng từ năm 2028 giới hạn sẽ giảm xuống 2 tỷ won, và từ năm 2029 giảm còn 1 tỷ won, khiến số thuế chuyển nhượng có thể tăng gần gấp 4 lần chỉ trong vòng 2 năm.

Ngược lại, đối với những hộ gia đình chỉ sở hữu một căn nhà có giá bán dưới 3 tỷ won, nếu đã cư trú trên 10 năm, mức khấu trừ thuế chuyển nhượng cơ bản sẽ tăng từ 2,5 triệu won lên 25 triệu won, giúp giảm gánh nặng thuế. Ví dụ, căn hộ Wangsimni Tenz Hills diện tích 84㎡ tại Seongdong-gu, Seoul được mua cách đây 10 năm với giá 650 triệu won. Nếu chủ nhà cư trú 10 năm và bán với giá 1,3 tỷ won trong năm nay, số thuế chuyển nhượng khoảng 25,4 triệu won. Tuy nhiên, từ năm sau, số thuế này sẽ giảm xuống khoảng 16,8 triệu won.

Trong khi đó, đối với những người sở hữu nhiều nhà, việc bán bất động sản trong năm sau hoặc năm kế tiếp được đánh giá là có lợi hơn do mức thuế suất tăng thêm dành cho nhiều nhà đang được tạm thời giảm nhẹ trong giai đoạn này.

Theo Lee Soo-il