0
Toàn cảnh trụ sở Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) tại thành phố Jinju, tỉnh Gyeongsangnam-do. /LH

Theo điều tra, Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) phải gánh khoản nợ lên tới khoảng 300 triệu won/ căn hộ thuộc chương trình nhà ở cho thuê công cộng tích hợp. Khi chi phí thực hiện dự án tăng nhanh hơn mức hỗ trợ của chính phủ, gánh nặng vay vốn trên mỗi hộ cũng ngày càng lớn.

Trong bối cảnh chính phủ dự kiến mở rộng nguồn cung nhà ở cho thuê công cộng lên 172.000 căn vào năm tới, có nhiều lo ngại đang gia tăng rằng áp lực tài chính đối với LH sẽ càng trở nên nghiêm trọng hơn.

Theo dữ liệu mà LH cung cấp cho nghị sĩ Đảng Quyền lực Nhân dân thuộc Ủy ban Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Quốc hội Kang Dae-sik, khoản nợ phát sinh trên mỗi hộ thuộc chương trình nhà ở cho thuê công cộng tích hợp vào năm ngoái được ghi nhận ở mức 288 triệu won. So với mức 179 triệu won vào năm 2021, con số này đã tăng 60,9% chỉ trong vòng 4 năm.

Khoản nợ phát sinh do LH tính toán là phần chênh lệch giữa chi phí thực tế của dự án nhà ở cho thuê và khoản vốn chính phủ cấp. Đây là khoản chi phí được huy động thông qua các nguồn vay bên ngoài như các khoản vay từ Quỹ Nhà ở và Đô thị và phát hành trái phiếu của công ty.

Nhà ở cho thuê công cộng tích hợp là mô hình nhà ở công cộng hợp nhất các loại hình nhà ở vĩnh viễn, nhà ở quốc dân và nhà ở hạnh phúc, được cung cấp cho các đối tượng như người có thu nhập thấp và thanh niên. Thời hạn cho thuê bắt buộc là 30 năm, trong khi tiền thuê được áp dụng theo mức thu nhập, dao động từ 35-90% giá thị trường.

Nguyên nhân chính khiến nợ tăng được cho là khoảng cách ngày càng lớn giữa chi phí thực hiện dự án trên mỗi hộ và mức hỗ trợ của chính phủ. Chi phí thực tế để xây dựng một căn hộ thuộc chương trình nhà ở cho thuê công cộng tích hợp đã tăng từ 226 triệu won vào năm 2021 lên 365 triệu won vào năm ngoái, tương đương mức tăng 61,5%. Trong cùng thời gian, đơn giá hỗ trợ của chính phủ chỉ tăng 40,7%, từ 150 triệu won lên 211 triệu won.

Khi nguồn cung nhà ở cho thuê công cộng tiếp tục được mở rộng, gánh nặng vay vốn của LH được dự báo sẽ tiếp diễn trong thời gian tới. Theo dự toán ngân sách năm sau được Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông công bố ngày 1, chính phủ có kế hoạch cung cấp tổng cộng 218.000 căn nhà ở công, tăng hơn 12% so với 194.000 căn trong năm nay. Trong đó, nhà ở cho thuê công cộng chiếm tỷ trọng lớn nhất với 172.000 căn.

Ngân sách cho các khoản vay từ Quỹ Nhà ở và Đô thị liên quan đến nhà ở cho thuê công cộng tích hợp cũng sẽ tăng 70,8%, từ 823,6 tỷ won trong năm nay lên 1.406,3 tỷ won vào năm sau. Ngân sách vốn đầu tư cũng tăng 4,8%, từ 1.479,3 tỷ won lên 1.549,7 tỷ won.

Gánh nặng tài chính trung và dài hạn của LH cũng được dự báo sẽ gia tăng. Theo kế hoạch quản lý tài chính trung và dài hạn giai đoạn 2025-2029 của LH, tỷ lệ nợ dự kiến tăng từ 239,0% trong năm nay lên 250,5% vào năm sau và 262,1% vào năm 2028. Tổng chi phí lãi vay cũng được dự báo tăng từ 2.889,4 tỷ won trong năm nay lên 3.601,9 tỷ won vào năm 2029.

Nếu cộng thêm việc chính phủ đang thúc đẩy mở rộng hình thức LH trực tiếp triển khai dự án, áp lực tài chính có khả năng sẽ còn lớn hơn so với dự báo ban đầu. LH giải thích rằng khi bán đất, công ty có thể thu hồi vốn ngay từ giai đoạn đầu của dự án. Tuy nhiên, nếu trực tiếp xây dựng nhà ở, LH phải huy động thêm vốn để chi trả chi phí xây dựng rồi mới thu hồi vốn thông qua quá trình bán hoặc cho thuê, qua đó trở thành yếu tố làm tăng tỷ lệ nợ.

Đặc biệt, do các dự báo tài chính hiện tại chưa phản ánh tác động của việc mở rộng hình thức LH trực tiếp triển khai dự án theo kế hoạch mở rộng nguồn cung nhà ở được công bố ngày 7/9 năm ngoái, có ý kiến cho rằng gánh nặng tài chính thực tế trong tương lai có thể còn lớn hơn.

Theo Jeon Woon-joon