0
Toàn cảnh một khu vực tập trung nhiều chung cư tại Seoul./Yonhap

Trong giới chuyên gia từng tương đối ủng hộ chính sách bất động sản của chính quyền Tổng thống Lee Jae-myung, những lo ngại về khả năng giá nhà tại Seoul tiếp tục tăng đang lần lượt xuất hiện. Mặc dù đà tăng giá nhà tại 3 quận Gangnam (Gangnam, Seocho và Songpa) đã phần nào chững lại sau khi Chính phủ công bố phương án cải cách thuế, xu hướng tăng lại đang lan sang các khu vực ngoại vi. Trong khi đó, những bất ổn trên thị trường cho thuê nhà, do các quy định về nghĩa vụ cư trú thực tế, cũng đang lan rộng.

Theo ngành bất động sản ngày 13, Giáo sư thỉnh giảng Han Moon-do thuộc Khoa Phân tích Đầu tư Bất động sản, Đại học Myongji, gần đây xuất hiện trên một chương trình phát thanh và chỉ trích rằng phương án cải cách thuế của Chính phủ thiên về việc tăng gánh nặng thuế để thúc đẩy chủ nhà bán nhà hơn là trực tiếp kiềm chế giá nhà. Đặc biệt, ông cho rằng các biện pháp ổn định thị trường nhà ở vẫn thiếu giải pháp đối với thị trường nhà cho thuê, đồng thời cảnh báo nếu không chỉ giá mua bán mà cả giá thuê nhà cũng trở nên bất ổn, gánh nặng chi phí nhà ở của người có nhu cầu ở thực sẽ tăng lên và cuối cùng có thể tác động ngược trở lại thị trường mua bán.

Ông Lee Kwang-soo, Giám đốc Kwangsoo Real Estate Agency, người được xem là một chuyên gia tiêu biểu dự đoán giá nhà giảm, cũng xuất hiện trên một kênh YouTube có khuynh hướng thân chính quyền và cảnh báo khả năng thị trường bất động sản tiếp tục tăng trong thời gian tới. Ông cũng phân tích rằng nguồn cung căn hộ đưa vào sử dụng tại khu vực thủ đô giảm có thể khiến giá thuê nhà tăng và kéo theo nhu cầu mua nhà mở rộng. Theo ông, các chính sách của Chính phủ hiện tập trung vào việc mở rộng nguồn cung trong dài hạn sẽ khó giải quyết ngay những bất ổn của thị trường hiện tại.

Bối cảnh khiến những chuyên gia bất động sản có quan điểm tương đối thân chính quyền liên tiếp đưa ra cảnh báo là đà tăng giá căn hộ tại Seoul vẫn tiếp diễn bất chấp hàng loạt biện pháp của Chính phủ. Theo Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc, giá căn hộ tại Seoul trong tuần đầu tháng 9, tính đến ngày 7, tăng 0,20% so với tuần trước, đánh dấu tuần tăng thứ 83 liên tiếp kể từ tuần đầu tháng 2 năm ngoái. Giới bất động sản nhận định khả năng giá tăng vượt kỷ lục 85 tuần liên tiếp, mức dài nhất từ trước đến nay, đang ngày càng cao.

Tuy nhiên, đà tăng gần đây đang cho thấy một diễn biến khác so với trước đây. Trong khi 3 quận Gangnam, vốn truyền thống dẫn dắt đà tăng giá nhà tại Seoul, đồng loạt giảm, mức tăng tại các khu vực ngoại vi lại lớn hơn. Giá nhà tại Gangnam giảm 0,35%, trong khi Seocho và Songpa lần lượt giảm 0,30% và 0,02%. Điều này được cho là do nhu cầu mua nhà giá cao chững lại sau phương án cải cách thuế được Chính phủ công bố tháng trước.

Ngược lại, quận Nowon tăng 0,46%, mức tăng mạnh nhất Seoul. Quận Dobong và Seodaemun cũng lần lượt tăng 0,43%. Khi đà tăng tại khu vực Gangnam chậm lại hoặc chuyển sang giảm, nhu cầu được cho là đã dịch chuyển sang những khu vực có mức giá tương đối thấp hơn, tạo ra hiện tượng “đuổi kịp mặt bằng giá”.

Việc thị trường hình thành cấu trúc tương đối có lợi cho những người có nguồn tiền mặt dồi dào cũng là một biến số đáng chú ý, trong bối cảnh giao dịch suy giảm do các quy định hạn chế cho vay được tăng cường. Trong khi người có nhu cầu ở thực và cần sử dụng khoản vay để mua nhà gặp khó khăn hơn khi gia nhập thị trường, những người có khả năng tài chính bằng tiền mặt lại chịu ảnh hưởng ít hơn từ các quy định. Theo đó, lượng giao dịch giảm không nhất thiết dẫn ngay đến giá nhà giảm, mà khả năng mua nhà bị phân hóa theo năng lực tài chính có thể khiến sự phân cực trên thị trường ngày càng sâu sắc.

Bất ổn trên thị trường cho thuê nhà cũng đang lan rộng do các quy định như nghĩa vụ cư trú thực tế. Khi nhu cầu trực tiếp cư trú trong nhà tăng lên, lượng nhà được đưa ra thị trường cho thuê giảm, qua đó tạo áp lực tăng đối với cả tiền đặt cọc thuê nhà và tiền thuê hàng tháng. Một số ý kiến cũng lo ngại giá thuê tăng có thể kích thích trở lại nhu cầu mua nhà, tạo thành một vòng luẩn quẩn.

Một quan chức trong ngành bất động sản cho biết: “Xét đến kết quả bầu cử địa phương và tỷ lệ ủng hộ Tổng thống được công bố gần đây, có thể thấy không ít người dân đang quay lưng với chính sách bất động sản”. Người này nói thêm: “Nếu không đưa ra những chính sách ‘nhắm đúng đối tượng’ dành cho người có nhu cầu ở thực, trong đó có thanh niên và các cặp vợ chồng mới cưới, bất ổn trên thị trường có khả năng sẽ tiếp diễn trong thời gian tới”.

Theo Jeon Won-joon