0
./Yonhap

Từ đầu năm, khi xu hướng siết chặt quản lý bất động sản của chính phủ Hàn Quốc vẫn tiếp tục, đã xuất hiện hiện tượng đảo chiều lãi suất, khi lãi suất vay thế chấp nhà ở (vay mua nhà) cao hơn lãi suất vay tín chấp. Nguyên nhân là do theo xu hướng giảm của lãi suất cơ bản, lãi suất vay tín chấp đã giảm khoảng 0,8 điểm phần trăm so với năm 2024, trong khi lãi suất vay thế chấp nhà ở lại tăng khoảng 0,5 điểm phần trăm trong cùng giai đoạn, cho thấy xu hướng trái ngược. Vì vậy, tỷ trọng các khoản vay thế chấp có lãi suất dưới 4% đang nhanh chóng giảm, đồng thời sự biến động giữa các mức lãi suất cũng trở nên rõ rệt hơn.

Do tình hình Trung Đông khiến lợi suất trái phiếu chính phủ Hàn Quốc tăng, lãi suất cho vay của các ngân hàng cũng đang có xu hướng tăng trong tháng này. Bên cạnh đó, khi cơ quan tài chính được dự báo sẽ đưa ra mục tiêu tăng trưởng tín dụng hộ gia đình thấp hơn so với các năm trước, gánh nặng lãi suất đối với người vay có thể tiếp tục gia tăng.

Theo ngành tài chính ngày 9, lãi suất trung bình của các khoản vay thế chấp nhà ở (hình thức trả góp, tính theo khoản vay mới) được 5 ngân hàng thương mại lớn gồm KB, Shinhan, Hana, Woori và NH Nonghyup thực hiện trong tháng 1 là 4,58% (tính theo trung bình đơn giản). Con số này tăng 0,14 điểm phần trăm so với tháng 1 năm ngoái (4,44%) và tăng 0,48 điểm phần trăm so với tháng 1 năm 2024 (4,10%). Trong cùng thời gian, lãi suất cơ bản đã giảm 1 điểm phần trăm từ 3,50% xuống 2,50%, nhưng lãi suất vay thế chấp lại đi ngược xu hướng và tăng lên.

Diễn biến này trái ngược với lãi suất vay tín chấp vốn đã giảm mạnh. Lãi suất vay tín chấp hộ gia đình của 5 ngân hàng lớn (không bao gồm tài chính cho người thu nhập thấp) đã giảm từ 5,20% năm 2024 xuống 4,93% năm 2025 và 4,43% trong năm nay tính đến tháng 1. Riêng trong tháng 1 năm nay, lãi suất vay tín chấp – vốn có khả năng thu hồi thấp hơn – lại thấp hơn lãi suất vay thế chấp có tài sản bảo đảm.

Tỷ trọng các khoản vay theo từng mức lãi suất cũng thay đổi đáng kể theo biến động lãi suất. Năm 2024, tỷ trọng các khoản vay thế chấp có lãi suất dưới 4% chiếm trung bình 51,8%, nhưng năm nay đã giảm mạnh xuống còn khoảng 2,0%. Ngược lại, tỷ trọng các khoản vay có lãi suất từ 4% đến dưới 5% tăng mạnh từ 46,9% lên 94,4%, còn nhóm từ 5% trở lên cũng tăng từ 1,1% lên 3,5%. Trong khi đó, với vay tín chấp, do lãi suất giảm nên tỷ trọng các khoản vay lãi suất thấp tăng nhanh. Tỷ lệ các khoản vay dưới 4% tăng từ 1,1% lên 21,3%, còn nhóm lãi suất cao từ 6% trở lên giảm từ 25,3% xuống 14,0%.

Nguyên nhân khiến lãi suất vay thế chấp tăng là do các quy định siết chặt bất động sản của chính phủ và cơ quan quản lý tài chính. Các ngân hàng đang duy trì mức lãi suất cộng thêm cao và giảm ưu đãi lãi suất để kiểm soát nhu cầu vay thế chấp, nhằm đáp ứng mục tiêu tổng dư nợ cho vay hộ gia đình. Ngược lại, vay tín chấp ít chịu sự kiểm soát hơn nên lãi suất giảm nhanh theo xu hướng giảm của lãi suất thị trường. Một đại diện ngân hàng thương mại cho biết: “Khi quy định đối với vay thế chấp được siết chặt, một số khách hàng có tín dụng tốt đã chuyển sang vay tín chấp. Tỷ trọng khách hàng tín dụng tốt tăng cũng góp phần kéo lãi suất vay tín chấp xuống thấp.”

Bước sang tháng này, lãi suất vay thế chấp vẫn tiếp tục xu hướng tăng. Đầu năm nay, lãi suất của các sản phẩm vay thế chấp tiêu biểu tại 5 ngân hàng lớn ở mức 4,09–5,98%, nhưng đến nay đã tăng lên 4,31–6,59%, cả mức thấp nhất và cao nhất đều tăng. Khả năng tăng thêm cũng được đề cập. Sau khi tình hình Trung Đông bùng phát, lợi suất trái phiếu chính phủ – từng giảm xuống mức 3,0% vào cuối tháng trước – gần đây đã tăng trở lại khoảng 3,2%. Lãi suất trái phiếu ngân hàng, vốn là cơ sở xác định lãi suất cho vay, thường có xu hướng biến động theo lợi suất trái phiếu chính phủ.

Ngoài ra, phương án quản lý nợ hộ gia đình của cơ quan tài chính dự kiến công bố trong tháng này cũng có thể tạo áp lực tăng đối với lãi suất cho vay. Cơ quan chức năng đã cho biết sẽ đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng hộ gia đình năm nay thấp hơn mức 1,8% của năm trước, đồng thời đang xem xét nghiêm túc phương án đặt hạn mức riêng cho các khoản vay thế chấp nhà ở.

Giáo sư Son Jae-seong, khoa Kế toán của Đại học Soongsil, cho biết: “Hiện nay lãi suất vay thế chấp đang ở mức cao hơn khá nhiều so với mức hợp lý, trong khi vay tín chấp lại ở mức thấp do chủ yếu được cấp cho khách hàng có tín dụng tốt. Hiện tượng đảo chiều lãi suất sẽ khó được giải quyết cho đến khi lãi suất cơ bản thực sự được cắt giảm”.

Han Sang-wook