0
Ngày 23, người dân theo dõi chương trình truyền hình trực tiếp Diễn đàn đối thoại toàn quốc về chính sách bất động sản do Tổng thống Lee Jae Myung chủ trì tại khu vực sảnh chờ của ga Seoul. / Phóng viên Song Eui-joo

Chính sách thuế đang nổi lên là trụ cột trong định hướng cải cách bất động sản của Chính phủ Tổng thống Lee Jae Myung. Tại Diễn đàn đối thoại toàn quốc về chính sách bất động sản do chính ông chủ trì, Tổng thống đã nhấn mạnh sự cần thiết phải tăng thuế sở hữu bất động sản. Tuy nhiên, thay vì tăng đồng loạt, ông đề xuất áp dụng mức thuế phân biệt dựa trên mục đích sử dụng nhà ở, số lượng nhà sở hữu và giá trị bất động sản. Điều này làm dấy lên dự báo rằng chính sách sắp tới sẽ kết hợp giữa tăng gánh nặng thuế đối với đối tượng đầu cơ và ưu đãi cho người có nhu cầu ở thực.

Ngày 23, tại tòa nhà phụ của KBS ở Yeouido (Seoul), Tổng thống Lee đã trực tiếp đối thoại với người dân trong hơn 3 giờ. Chương trình bắt đầu bằng báo cáo tổng hợp ý kiến của Thứ trưởng thứ nhất Bộ Kế hoạch và Tài chính Lee Hyeong-il, tiếp theo là phần trình bày của ba chuyên gia về nguồn cung, tài chính và chính sách thuế, trước khi bước vào phiên thảo luận tự do với người dân. Sau mỗi ý kiến được nêu, Tổng thống đều trực tiếp đưa ra quan điểm.

Tham gia diễn đàn có nhiều thành phần khác nhau như chuyên gia bất động sản, môi giới, sinh viên, các cặp vợ chồng mới cưới... Những vấn đề được nêu ra trải rộng từ khó khăn trong quá trình tái phát triển đô thị đến tính công bằng của các quy định về tín dụng.

Trong số các chủ đề được thảo luận, chính sách thuế chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Tổng thống Lee cho rằng nếu muốn đưa thuế sở hữu bất động sản của Hàn Quốc lên mức tương đương các nước phát triển thì cần tăng khoảng gấp ba lần so với hiện nay. Tuy nhiên, ông cũng thừa nhận việc thực hiện điều này trong thời gian ngắn sẽ vấp phải phản ứng mạnh từ người nộp thuế.

Theo định hướng được ông đưa ra, người sở hữu một căn nhà để ở sẽ tiếp tục chịu mức thuế hợp lý. Những trường hợp là nhà ở thực, nhà của người thu nhập thấp và trung lưu hoặc nhà tại một số khu vực nhất định có thể được hưởng ưu đãi thuế. Trong khi đó, nhà siêu đắt, người sở hữu nhiều bất động sản và các trường hợp đầu cơ sẽ phải chịu mức thuế cao hơn theo lộ trình.

Ông cũng nhắc lại hiện tượng được gọi là “một căn nhà tốt nhất” – xu hướng tập trung đầu tư vào một căn nhà có giá trị cao để tối đa hóa lợi nhuận và tránh các quy định quản lý – xuất phát từ việc hệ thống hiện nay chưa phân biệt giữa nhà giá cao và nhà giá thấp nếu cùng là nhà duy nhất.

Tổng thống Lee nhận định: “Do không phân biệt đâu là nhà để ở và đâu là nhà phục vụ đầu tư hoặc đầu cơ nên chỉ từ một kẽ hở nhỏ đã dẫn đến những hệ quả rất lớn.”

Các chuyên gia nhìn chung đồng tình với việc cần tăng cường chính sách thuế, nhưng vẫn còn khác biệt về cách thực hiện.

Giáo sư Jeong Se-eun (Đại học Quốc gia Chungnam) cho rằng không nên đặt ngưỡng nhà siêu đắt quá cao hoặc lựa chọn phương án dung hòa bằng cách tăng thuế sở hữu nhưng giảm thuế chuyển nhượng.

Ông Nam Gi-eop, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tự do Đất đai, cho rằng nếu không tăng thuế sở hữu trên diện rộng, bất kể người sở hữu có ở thực hay không, thì sẽ khó chấm dứt hiện tượng “một căn nhà tốt nhất”. Ông cũng đề xuất áp dụng cơ chế hoãn nộp thuế đối với người cao tuổi không có thu nhập.

Ở chiều ngược lại, ông Kim In-man, Giám đốc Viện Nghiên cứu Kinh tế Bất động sản, cảnh báo việc tăng thuế sở hữu có thể khiến những người đã sinh sống lâu năm nhưng không có tiềm lực tài chính buộc phải bán nhà. Theo ông, cần song song triển khai các biện pháp hỗ trợ như ưu đãi thuế khi mua nhà tồn kho hoặc khi duy trì mức thuê dài hạn ổn định. Ông cũng đề xuất cho phép phần thuế sở hữu tăng thêm được tính vào chi phí hợp lý khi xác định thuế thu nhập từ chuyển nhượng.

Về nguồn cung nhà ở, nhiều ý kiến đặt câu hỏi liệu các dự án tái thiết và tái phát triển đô thị tại Seoul – trong bối cảnh quỹ đất gần như đã cạn kiệt – có thực sự giúp tăng nguồn cung mới hay không.

Tổng thống Lee cho rằng các dự án tái thiết thường chỉ làm tăng số lượng căn hộ ở mức hạn chế do xu hướng mở rộng diện tích mỗi căn. Đối với tái phát triển đô thị, không ít trường hợp tổng số hộ dân sau khi hoàn thành dự án còn giảm so với trước.

Ông cũng nhấn mạnh cần thận trọng khi xem xét việc nới lỏng hệ số sử dụng đất (FAR), bởi chưa thể khẳng định biện pháp này sẽ giúp ổn định thị trường hay ngược lại sẽ kích thích giá nhà tiếp tục tăng.

Trong lĩnh vực tài chính, các chuyên gia cho rằng khả năng vay vốn hiện nay mang tính chất của một nguồn lực công cộng, vì vậy cần có tiêu chí rõ ràng để phân biệt giữa nhu cầu mua nhà thực sự với nhu cầu đầu tư, đầu cơ.

Ông Lee Gwang-soo, đại diện Công ty Tư vấn Bất động sản Gwangsune Bokdeokbang, đề xuất áp dụng các quy định siết tín dụng hiện hành không chỉ với người vay mới mà cả những người vay trước đây khi khoản vay đến thời điểm gia hạn.

Các chuyên gia nhận định sau cuộc đối thoại này, Chính phủ sẽ đẩy nhanh quá trình thiết kế lại toàn diện chính sách bất động sản, kết hợp đồng thời nguồn cung, tín dụng và thuế trong một khuôn khổ thống nhất.

Ông Lee Eun-hyeong, nghiên cứu viên của Viện Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, cho rằng cơ quan hoạch định chính sách cần kiên định với mục tiêu dài hạn, thay vì bị chi phối bởi dư luận hay mức độ được lòng cử tri, đồng thời bày tỏ kỳ vọng cuộc thảo luận lần này sẽ góp phần định hình hướng đi phù hợp hơn cho xã hội Hàn Quốc.