Giao dịch căn hộ tại Seoul tăng giá chiếm gần 60%, lan rộng ra hầu hết các quận

13/07/2026 16:44Dịch sang：trangamy319@gmail.com
facebook twitter link Font big Font small print
Toàn cảnh một khu dân cư tập trung nhiều chung cư tại Seoul. / Yonhap News

Tỷ lệ các giao dịch căn hộ tại Seoul được mua bán với mức giá cao hơn lần giao dịch trước (gọi là giao dịch tăng giá) đã tiến sát mốc 60%, đồng thời tiếp tục mở rộng chỉ trong vòng một tháng.

Theo kết quả phân tích dữ liệu giao dịch thực tế căn hộ do Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc công bố, được công ty Zigbang công bố ngày 13, 57,1% giao dịch mua bán căn hộ tại Seoul trong tháng trước là giao dịch tăng giá, tăng 9,4 điểm phần trăm so với tháng trước đó.

Tại Seoul, nếu trong tháng 5 chỉ có 5 quận có tỷ lệ giao dịch tăng giá vượt 50%, thì đến tháng 6 con số này đã mở rộng lên 23/25 quận, ngoại trừ quận Gangnam và quận Gwangjin.

Xét theo từng quận, Yongsan ghi nhận mức tăng lớn nhất với 17,7 điểm phần trăm, tiếp theo là Mapo (15,8 điểm), Jungnang (15,5 điểm), Seocho (14,6 điểm), Gwanak (13,3 điểm), Yeongdeungpo (13,0 điểm), Geumcheon (12,4 điểm) và Seongdong (12,2 điểm).

Đáng chú ý, tỷ lệ giao dịch tăng giá cũng tăng rõ rệt tại các khu vực có nhiều căn hộ thuộc phân khúc trung bình và giá vừa phải như Jungnang, Gwanak, Yeongdeungpo và Geumcheon. Điều này cho thấy xu hướng tăng giá không còn chỉ tập trung ở các khu vực đắt đỏ mà đang lan rộng trên toàn thị trường căn hộ Seoul.

Nhờ đó, tỷ lệ giao dịch tăng giá tại khu vực thủ đô cũng tăng lên 50,1%, cao hơn 3,5 điểm phần trăm so với mức 46,6% của tháng trước. Trên phạm vi cả nước, tỷ lệ này cũng tăng từ 45,7% lên 47,3%.

Tuy nhiên, khối lượng giao dịch vẫn đang giảm. Tính đến thời điểm hiện tại, số giao dịch căn hộ tại Seoul được báo cáo giảm từ 7.681 căn trong tháng 5 xuống còn 3.105 căn trong tháng 6.

Do thời hạn khai báo giao dịch tháng 6 vẫn chưa kết thúc nên số lượng giao dịch có thể còn tăng thêm. Vì vậy, các chuyên gia cho rằng khi đánh giá sự gia tăng của tỷ lệ giao dịch tăng giá cần xem xét đồng thời cả số lượng giao dịch và sự thay đổi trong cơ cấu giao dịch.

Tại tỉnh Gyeonggi, tỷ lệ giao dịch tăng giá cũng mở rộng. Trong tháng 6, tỷ lệ này đạt 49,4%, tăng 3,0 điểm phần trăm so với mức 46,4% của tháng trước.

Khu vực có mức tăng mạnh nhất là Gwacheon với 22,7 điểm phần trăm, tiếp theo là quận Sujeong (thành phố Seongnam) 20,1 điểm, Gwangmyeong 13,7 điểm, quận Bundang (Seongnam) 10,7 điểm, quận Yeongtong (Suwon) 8,8 điểm và quận Dongtan (Hwaseong) 8,6 điểm.

Tuy nhiên, ngoại trừ Dongtan, phần lớn các khu vực đều ghi nhận lượng giao dịch giảm từ 30–70% so với tháng trước, trong khi tỷ lệ giao dịch tăng giá lại đi lên, tương tự xu hướng tại Seoul.

Đối với Seongnam, Gwacheon và Gwangmyeong, dù vẫn thuộc khu vực chịu các quy định quản lý bất động sản nghiêm ngặt, tỷ lệ giao dịch tăng giá vẫn tăng nhờ nhiều yếu tố như khả năng kết nối thuận tiện với Seoul, nhu cầu đối với căn hộ mới, kỳ vọng về các dự án tái phát triển và cải thiện hạ tầng giao thông.

Trong khi đó, Dongtan là trường hợp khác biệt khi cả lượng giao dịch lẫn tỷ lệ giao dịch tăng giá đều tăng. Số giao dịch trong tháng 6 tăng 41% so với tháng trước. Giới phân tích cho rằng việc mở rộng đầu tư vào ngành bán dẫn cùng kỳ vọng giao thông được cải thiện sau khi tuyến GTX-A đi vào hoạt động đã góp phần thúc đẩy thị trường.

Tại Incheon, tỷ lệ giao dịch tăng giá trong tháng 6 đạt 44,1%, gần như không thay đổi so với mức 44,2% của tháng 5.

Không có quận nào vượt mốc 50%, nhưng Yeongjong đạt 48,2%, tăng 9,7 điểm phần trăm so với tháng trước. Các khu vực Yeonsu (1,9 điểm), Seo (1,7 điểm) và Bupyeong (0,7 điểm) chỉ ghi nhận mức tăng nhẹ.

Trái với khu vực thủ đô, thị trường tại các địa phương có diễn biến phân hóa rõ rệt. Tỷ lệ giao dịch tăng giá trung bình của các địa phương giảm nhẹ từ 44,5% xuống còn 44,3%.

Một số địa phương ghi nhận tỷ lệ tăng giá cao hơn gồm Gangwon (46,6%, +3,5 điểm phần trăm), Chungnam (44,4%, +3,3 điểm), Ulsan (46,1%, +2,7 điểm) và Gyeongbuk (46,4%, +1,6 điểm).

Trong khi đó, Sejong (39,6%) và Daejeon (42,4%) gần như giữ nguyên so với tháng trước.

Ở chiều ngược lại, Gwangju–Jeonnam (44,7%, -0,2 điểm phần trăm), Chungbuk (45,3%, -0,4 điểm), Gyeongnam (44,4%, -0,6 điểm) và Busan (44,1%, -0,8 điểm) đều giảm nhẹ. Daegu giảm 3,3 điểm phần trăm, còn Jeonbuk (-4,6 điểm) và Jeju (-5,6 điểm) là hai địa phương có mức giảm mạnh hơn.

Theo Zigbang, thị trường bất động sản trên cả nước trong tháng trước cho thấy xu hướng phân hóa theo từng khu vực ngày càng rõ rệt. Thị trường khu vực thủ đô được dẫn dắt bởi sự gia tăng tỷ lệ giao dịch tăng giá tại Seoul, tuy nhiên do việc khai báo giao dịch vẫn đang tiếp tục nên cần theo dõi thêm dữ liệu để đánh giá chính xác diễn biến thực tế.

Ngoài ra, các giao dịch của tháng 6 vẫn phản ánh tình hình thị trường trước khi Chính phủ Hàn Quốc siết chặt các quy định quản lý bất động sản.

Trong tháng 7, Chính phủ đã bổ sung Dongtan (Hwaseong), Giheung (Yongin) và Guri vào danh sách khu vực đầu cơ quá nhiệt và khu vực điều chỉnh, đồng thời dự kiến tiếp tục thảo luận về cải cách thuế cũng như các chính sách bất động sản khác.

Vì vậy, trong nửa cuối năm, tác động của việc tăng cường các biện pháp quản lý và thay đổi chính sách thuế sẽ trở thành yếu tố quan trọng quyết định xu hướng thị trường nhà ở. Giới chuyên môn nhận định thị trường sẽ không biến động theo một xu hướng chung mà nhiều khả năng sẽ tiếp tục phân hóa theo từng khu vực, phân khúc giá và nhóm nhu cầu.


Theo Jeon Won-jun
ⓒASIATODAY, nghiêm cấm sao chép và phân phối lại trái phép