1

Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc đang triển khai dự án “Quỹ tín thác an tâm tiền thuê nhà – tiền đặt cọc”, theo đó chuyển đổi các căn nhà đang cho thuê theo tháng trên thị trường thành nhà cho thuê theo hình thức jeonse để cung cấp cho người dân. Người thuê có thể sinh sống theo hình thức jeonse với chi phí nhà ở tương đối thấp hơn so với thuê tháng, trong khi chủ nhà nhận lợi nhuận từ việc vận hành khoản tiền đặt cọc jeonse hằng tháng như tiền thuê nhà. Mục đích của mô hình này là để các cơ quan công quản lý tiền đặt cọc jeonse, qua đó giảm nguy cơ lừa đảo jeonse và rủi ro không được hoàn trả tiền đặt cọc.

Ngày 20/8, Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông cho biết sẽ triển khai dự án “Quỹ tín thác an tâm tiền thuê nhà – tiền đặt cọc” thông qua một cơ chế ổn định thị trường tiền thuê nhà – jeonse, như một biện pháp tiếp theo sau “Phương án cung cấp nhà ở nhanh chóng”.

Theo mô hình này, cơ quan ổn định, chủ nhà và người thuê sẽ ký hợp đồng thuê nhà ba bên. Người thuê gửi tiền đặt cọc jeonse vào cơ quan ổn định, sau đó cơ quan này đầu tư và vận hành khoản tiền đó, rồi cung cấp lợi nhuận phát sinh cho chủ nhà. Tổng công ty Bảo đảm Nhà ở và Đô thị Hàn Quốc (HUG) sẽ được ủy thác thực hiện các công việc như tiếp nhận, vận hành và hoàn trả tiền đặt cọc, cũng như tuyển chủ nhà và người thuê.

Người thuê có thể giảm chi phí nhà ở khi sống theo hình thức jeonse thay vì thuê tháng. Theo Bộ Đất đai, trong khi tỷ lệ chuyển đổi jeonse–tiền thuê trên thị trường hiện ở mức 5–6%, lãi suất vay jeonse thấp hơn, ở mức 3–4%, nên người thuê có thể tiết kiệm chi phí tương ứng với chênh lệch giữa tỷ lệ chuyển đổi jeonse–tiền thuê và lãi suất vay jeonse.

Khoản tiền đặt cọc jeonse sẽ do cơ quan ổn định trực tiếp quản lý và chịu trách nhiệm hoàn trả. Theo đó, người thuê không cần phải tham gia riêng bảo hiểm hoàn trả tiền đặt cọc jeonse và bảo lãnh khoản vay jeonse, qua đó có thể giảm gánh nặng phí bảo lãnh.

Đối với chủ nhà, mô hình này được kỳ vọng sẽ giúp giảm nguy cơ người thuê chậm trả tiền thuê và nguy cơ nhà bị bỏ trống. Cơ quan ổn định dự kiến thành lập “Quỹ thúc đẩy cung cấp nhà ở” dựa trên tiền đặt cọc jeonse do người thuê gửi, sau đó vận hành quỹ thông qua các hình thức như khoản vay PF có bảo lãnh của HUG dành cho các dự án xây dựng nhà ở. Chính phủ dự kiến tạo ra lợi nhuận từ lãi suất khoảng 4%/năm và trả khoản lợi nhuận này cho chủ nhà hằng tháng.

Quỹ sẽ bắt đầu được vận hành từ thời điểm người thuê chuyển vào nhà, sau các bước lựa chọn công ty quản lý quỹ (tháng 8–10), tuyển nhà đầu tư (tháng 11–12) và đăng ký quỹ (tháng 12).

Nếu chủ nhà là doanh nghiệp cho thuê nhà đã đăng ký tham gia chương trình, nghĩa vụ tham gia bảo lãnh hoàn trả tiền đặt cọc cho người thuê cũng sẽ được miễn. Theo đó, chủ nhà có thể giảm gánh nặng phí bảo lãnh ở mức 0,23–0,27%. Chính phủ cũng đang triển khai các biện pháp hỗ trợ thuế đối với thu nhập của chủ nhà. Nội dung liên quan đã được Bộ Tài chính và Kinh tế phối hợp thống nhất.

Bên cạnh đó, Chính phủ cũng phối hợp với Ủy ban Dịch vụ Tài chính xúc tiến phương án cho phép chủ nhà sở hữu nhà tại Seoul và các khu vực bị áp dụng quy định hạn chế nếu chuyển đến địa phương khác vẫn có thể nhận lương hưu nhà ở. Theo đó, ngoài khoản thu nhập từ tiền thuê khoảng 4%/năm thông qua quỹ tín thác an tâm tiền thuê nhà – jeonse, chủ nhà còn có thể nhận thêm khoảng 1–3%/năm từ lương hưu nhà ở.

Bộ Đất đai kỳ vọng mô hình này sẽ giúp chuyển những căn nhà mà thế hệ baby boomer tại khu vực thủ đô đang sở hữu và sinh sống thành nguồn cung nhà ở theo hình thức jeonse, đồng thời thúc đẩy họ chuyển về các địa phương và góp phần bảo đảm thu nhập khi về già cho người cao tuổi.

Đối tượng tham gia chương trình không bị giới hạn về loại hình nhà ở. Chính phủ sẽ tổ chức tuyển chọn riêng đối với chủ nhà và người thuê thông thường. Trước mắt, chương trình áp dụng cho những căn nhà có giá thị trường từ 2 tỷ won trở xuống, đồng thời tiến hành kiểm tra cơ bản như quy mô tiền đặt cọc jeonse so với giá thị trường và việc công trình có vi phạm quy định xây dựng hay không.

Có hai phương thức tham gia. Thứ nhất, chủ nhà đăng ký tham gia trước, sau đó cơ quan ổn định hỗ trợ tuyển người thuê. Thứ hai, chủ nhà và người thuê thỏa thuận trước về mức tiền đặt cọc jeonse rồi cùng đăng ký tham gia chương trình.

Một phần nhà cho thuê mua lại của Tổng công ty Đất đai và Nhà ở Hàn Quốc (LH) cũng sẽ được cung cấp thí điểm thông qua cơ quan ổn định. Trong năm nay, Chính phủ dự kiến áp dụng cho 500 căn nhà nhằm giảm gánh nặng chi phí nhà ở cho các hộ gia đình trẻ không sở hữu nhà.

Quy trình triển khai cụ thể, nội dung thỏa thuận và tỷ suất lợi nhuận từ tiền thuê sẽ được công bố thông qua thông báo tuyển chọn dự án vào cuối tháng 9. Người dân có thể đăng ký tham gia từ tháng 10, ký thỏa thuận ba bên và gửi tiền đặt cọc jeonse từ tháng 11, sau đó hỗ trợ chuyển vào nhà theo từng đợt từ cuối năm.

Thứ trưởng thứ nhất Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Kim Yi-tak cho biết: “Thông qua cơ chế ổn định tiền thuê nhà – jeonse trong thời gian tới, người thuê có thể giảm lo ngại về rủi ro không được hoàn trả tiền đặt cọc, còn chủ nhà có thể giảm gánh nặng do người thuê chậm trả tiền thuê, qua đó hai bên có thể yên tâm ký kết hợp đồng thuê nhà”.

Ông nói thêm: “Nếu dự án quỹ tín thác an tâm tiền thuê nhà – jeonse đạt được kết quả và tiếp tục được nâng cấp, ngoài mô hình hiện tại giúp người thuê có hiệu quả tương tự việc sống theo hình thức jeonse và chủ nhà có thu nhập từ tiền thuê, chúng tôi cũng sẽ xem xét nhiều hình thức hợp đồng khác nhằm lành mạnh hóa thị trường cho thuê nhà”.

Theo Kim Da-bin