0
Toàn cảnh khu vực thị trấn Gochon, thành phố Gimpo, tỉnh Gyeonggi, nơi dự kiến xây dựng khu đô thị mới Gimpo Ara với quy mô lớn nhất trong số các khu đất mới tại khu vực thủ đô được công bố ngày 29/10, với 37.000 căn hộ. Đây là một phần trong các biện pháp tiếp theo của kế hoạch đẩy nhanh nguồn cung nhà ở ngày 13/8. /Phóng viên Song Ui-ju

Chính phủ Hàn Quốc bổ sung quỹ đất công mới với quy mô 41.000 căn hộ tại khu vực Tây Bắc vùng thủ đô, nâng tổng lượng nhà ở được cung cấp tại các khu vực Gimpo, Goyang, Incheon và Bucheon lên hơn 200.000 căn. Kết quả này đến từ việc triển khai đồng thời các dự án phát triển đô thị mới thế hệ thứ ba, tái thiết các khu đô thị thế hệ thứ nhất và xây dựng các khu đất mới, tiếp nối quá trình phát triển đô thị mới thế hệ thứ hai.

Tuy nhiên, việc xây dựng mạng lưới đường sắt liên vùng để đáp ứng nhu cầu đi lại của cư dân tại các khu nhà ở quy mô lớn vẫn chưa có nhiều tiến triển do chậm trễ trong việc lập kế hoạch cấp quốc gia và những bất đồng giữa các chính quyền địa phương. Chính phủ đặt mục tiêu rút ngắn gần một nửa thời gian từ khi phát triển khu đất đến khi khởi công xây dựng. Dù vậy, nhiều ý kiến lo ngại hiệu quả của việc mở rộng nguồn cung nhà ở sẽ suy giảm nếu các tuyến đường sắt không thể đi vào hoạt động đúng thời điểm cư dân chuyển đến sinh sống.

Theo Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc cùng các doanh nghiệp xây dựng ngày 2/11, tổng số nhà ở dự kiến được xây mới hoặc bổ sung thông qua các dự án tái thiết tại khu vực Tây Bắc vùng thủ đô lên tới 203.400 căn. Trong đó, riêng các khu đô thị mới thế hệ thứ ba có tổng cộng 75.000 căn, bao gồm: Goyang Changneung với 38.000 căn, Bucheon Daejang với 20.000 căn và Incheon Gyeyang với 17.000 căn.

Nếu tính thêm 51.000 căn tại thành phố nén Gimpo Hangang 2, khoảng 27.000 căn bổ sung từ dự án tái thiết khu đô thị thế hệ thứ nhất Ilsan và 9.400 căn tại Khu phức hợp tri thức Goyang Daegok, tổng nguồn cung sẽ tăng lên 162.400 căn.

Quy mô này tiếp tục tăng sau khi cộng thêm 37.000 căn tại khu đô thị mới Gimpo Ara và 4.000 căn từ dự án mở rộng Khu phức hợp tri thức Goyang Daegok, được chính phủ công bố ngày 29/10 trong khuôn khổ các biện pháp tiếp theo của “Kế hoạch đẩy nhanh nguồn cung nhà ở ngày 13/8”. Như vậy, tổng nguồn cung nhà ở tại khu vực Tây Bắc vùng thủ đô đạt 203.400 căn.

Tại các đô thị mới thế hệ thứ hai như Paju Unjeong và Incheon Cheongna, phần lớn nguồn cung nhà ở đã hoàn tất. Tuy nhiên, riêng khu vực Incheon Geomdan dự kiến sẽ có thêm khoảng 20.000 căn hộ đến năm 2029. Điều này làm dấy lên lo ngại nguồn cung nhà ở tại khu vực Tây Bắc vùng thủ đô đang tiến gần đến ngưỡng bão hòa.

Vấn đề đáng chú ý là mạng lưới đường sắt phục vụ các khu nhà ở mới vẫn chưa có tiến triển rõ rệt. Để một dự án đường sắt mới có thể bước sang các giai đoạn tiếp theo như đánh giá tính khả thi sơ bộ và thiết kế, trước hết dự án phải được đưa vào quy hoạch cấp quốc gia.

Tuy nhiên, tiến độ xây dựng “Quy hoạch phát triển mạng lưới đường sắt quốc gia lần thứ 5 (2026–2035)” – văn bản định hướng các dự án đường sắt trong 10 năm tới – cũng đang bị trì hoãn. Kế hoạch ban đầu đặt mục tiêu công bố vào nửa đầu năm ngoái, nhưng đến nay đã chậm hơn một năm. Ngay cả hội nghị lấy ý kiến công chúng dự kiến tổ chức vào tháng 11 cũng chưa chắc chắn về thời gian, khiến khả năng công bố quy hoạch trong năm nay vẫn còn bỏ ngỏ.

Tại khu vực Tây Bắc vùng thủ đô, những dự án được quan tâm gồm mở rộng tuyến đường sắt tốc hành liên vùng phía Tây (tuyến Gimpo Janggi – sân vận động tổng hợp Bucheon), thuộc kế hoạch mở rộng GTX-D, và kéo dài tuyến Goyang Sinsa đến Sinwon. Tuy nhiên, việc chậm phê duyệt quy hoạch cấp trên khiến lịch trình triển khai các tuyến đường sắt này cũng trở nên không chắc chắn.

Một quy hoạch cấp trên khác nhằm mở rộng mạng lưới giao thông liên vùng, mang tên “Kế hoạch thực hiện giao thông liên vùng tại các đô thị lớn lần thứ 5 (2026–2030)”, cũng chưa được thông qua. Văn bản này vốn dự kiến được công bố vào cuối năm ngoái nhưng hiện đã bị lùi tiến độ.

Thành phố Goyang đang đề nghị đưa dự án kéo dài tuyến Goyang-Eunpyeong thêm 2,04 km đến khu vực Siksa-dong vào quy hoạch. Tuy nhiên, ngay cả khi đề xuất được chấp thuận, tuyến đường này vẫn có một số đoạn trùng với tuyến tàu điện mặt đất Daegok – Tòa thị chính Goyang – Siksa, vốn nằm trong kế hoạch cải thiện giao thông liên vùng của khu đô thị mới Goyang Changneung. Do đó, các bên vẫn phải giải quyết vấn đề điều chỉnh lộ trình và phân bổ nguồn vốn đầu tư.

Ngay cả những dự án đường sắt đang được triển khai cũng gặp khó khăn do bất đồng giữa các chính quyền địa phương và vấn đề hiệu quả kinh tế. Dự án kéo dài tuyến tàu điện ngầm số 5 Seoul đến Gimpo và Geomdan đã vượt qua vòng đánh giá tính khả thi sơ bộ vào tháng 3 năm nay, nhưng tranh cãi về việc xây dựng thêm các nhà ga vẫn tiếp diễn.

Trong khi chính quyền thành phố Incheon yêu cầu xây dựng nhà ga mới tại ngã tư Wondang, thành phố Gimpo lại cho rằng cần bổ sung các ga tại Pungmu 2, Sở Cảnh sát Gimpo và Tongjin.

Dự án kéo dài tuyến tàu điện ngầm số 2 Incheon đến Goyang cũng gặp khó khăn trong việc bảo đảm hiệu quả kinh tế suốt 3 năm qua, kể từ khi được lựa chọn đưa vào diện đánh giá tính khả thi sơ bộ năm 2023. Dù nhu cầu giao thông được dự báo sẽ tăng, dự án vẫn chưa thể đẩy nhanh các thủ tục tiếp theo do chưa xác định được lộ trình và vị trí nhà ga.

Trong khi tiến độ xây dựng mạng lưới đường sắt bị đình trệ, lịch trình cung cấp nhà ở lại đang được đẩy nhanh. Chính phủ quyết định áp dụng “mô hình khởi công nhanh nhất đối với khu đất công” cho các khu đất mới lần này, qua đó rút ngắn thời gian chuẩn bị khởi công từ mức thông thường 68 tháng xuống còn 37 tháng. Mục tiêu là khởi công vào năm 2030 và đón những cư dân đầu tiên vào năm 2033.

Sự lệch pha giữa tiến độ nhà ở và hạ tầng giao thông cũng đã xuất hiện tại các khu đô thị mới thế hệ thứ ba sắp đón cư dân. Incheon Gyeyang, khu đô thị đầu tiên trong nhóm này dự kiến bắt đầu đón người dân vào tháng tới, hiện không có nhà ga đường sắt nào nằm bên trong khu vực dự án. Trong thời gian đầu, cư dân sẽ phải phụ thuộc vào mạng lưới giao thông hiện có xung quanh, như ga Bakchon trên tuyến tàu điện ngầm số 1 Incheon và các tuyến xe buýt.

Hệ thống xe buýt nhanh trục chính chất lượng cao (S-BRT), vốn được triển khai như một trong những biện pháp trọng điểm nhằm cải thiện giao thông liên vùng, cũng đang được xem xét lại phương án thực hiện trong bối cảnh có các cuộc thảo luận về việc kéo dài tuyến Daejang-Hongdae. Khả năng điều chỉnh S-BRT thành tuyến BRT thông thường đang được đề cập. Trong khi đó, dự án kéo dài tuyến Daejang-Hongdae đến Gyeyang vẫn còn bất đồng về vị trí ga cuối.

Chính quyền thành phố Incheon đang xem xét các phương án như ga Bakchon và ga Gyeyang, nhưng vẫn chưa xác định được lộ trình cũng như điểm cuối của tuyến. Dự án kéo dài tuyến đến Cheongna cũng gặp thách thức về hiệu quả kinh tế do một số đoạn bị trùng với tuyến tàu điện ngầm số 7 Seoul kéo dài đến Cheongna.

Một quan chức Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc cho biết: “Trong trường hợp các dự án gặp khó khăn do bất đồng giữa các cơ quan liên quan hoặc chậm trễ trong quá trình phối hợp cấp phép, Ủy ban Giao thông liên vùng tại các đô thị lớn (Daegwangwi) sẽ tích cực đứng ra điều phối”.

Dù vậy, không ít ý kiến cho rằng việc kiểm tra thực địa và điều phối hành chính đơn thuần khó có thể giúp rút ngắn đáng kể thời điểm đưa các tuyến đường sắt vào khai thác.

Ông Ham Young-jin, Giám đốc Phòng nghiên cứu bất động sản thuộc Ngân hàng Woori, nhận định: “Để khôi phục niềm tin của thị trường đối với việc mở rộng nguồn cung nhà ở, cần công khai minh bạch lịch trình của từng giai đoạn dự án và các biện pháp giao thông, đồng thời sớm giải quyết những yếu tố gây trì hoãn. Chỉ khi biến lợi thế về vị trí gần Seoul thành năng lực cạnh tranh thực tế về môi trường sống, các chính sách cung cấp nhà ở mới có thể trở thành nền tảng ổn định thị trường nhà ở vùng thủ đô”.

Theo Kim Da-bin