Theo “Dự thảo giá công bố nhà chung cư năm 2026” do Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc công bố ngày 17, giá công bố của khoảng 15,85 triệu căn hộ trên toàn quốc đã tăng trung bình 9,16% so với năm trước. Đây là mức tăng cao nhất trong 5 năm gần đây kể từ năm 2022 (17,2%). Tỷ lệ phản ánh giá thị trường (tỷ lệ hiện thực hóa) được áp dụng để tính giá công bố được giữ nguyên ở mức 69% như năm trước. Điều này được phân tích là do biến động tăng mạnh giá căn hộ tại Seoul trong năm 2025 đã được phản ánh trực tiếp.

Xét theo mức giá, nhà càng đắt thì mức tăng càng rõ rệt. Trong khi nhà dưới 300 triệu won chỉ tăng 0,50%, thì nhóm 1,2–1,5 tỷ won tăng 25,38%, nhóm 1,5–3 tỷ won tăng 26,63%, và nhóm trên 3 tỷ won tăng tới 28,59%. Các căn hộ dưới 300 triệu won – chiếm 72,8% tổng số (11,54 triệu căn) – gần như không có biến động đáng kể về giá công bố.

Theo loại hình, căn hộ chung cư (apartment) dẫn dắt thị trường với mức tăng trung bình 9,55%, trong khi nhà liên kế (5,68%) và nhà đa hộ (4,92%) có mức tăng thấp hơn.

Sự chênh lệch theo khu vực cũng rất rõ rệt. Trong 17 tỉnh/thành trên toàn quốc, chỉ có Seoul (18,67%) vượt mức trung bình toàn quốc (9,16%). Các khu vực còn lại ngoài Seoul chỉ tăng trung bình 3,37%. Tiếp theo là Gyeonggi (6,38%), Sejong (6,29%), Ulsan (5,22%). Ngược lại, một số thành phố lớn địa phương lại giảm như Jeju (-1,76%), Gwangju (-1,25%), Daejeon (-1,12%), Daegu (-0,76%).

Ngay trong nội bộ Seoul, tình trạng phân hóa cũng trở nên rõ rệt hơn. Ba quận Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa) ghi nhận mức tăng trung bình 24,7% (Gangnam 26,05%, Seocho 22,07%, Songpa 25,49%). Tám quận ven sông Hàn như Seongdong, Yangcheon, Yongsan, Dongjak, Gangdong, Gwangjin, Mapo, Yeongdeungpo cũng tăng mạnh với mức trung bình 23,13%. Đặc biệt, quận Seongdong ghi nhận mức tăng cao nhất Seoul với 29,04%.

Việc giá công bố tăng mạnh lần này được dự báo sẽ khiến gánh nặng thuế sở hữu tăng lên. Số nhà có giá công bố vượt 1,2 tỷ won (tính theo tiêu chuẩn 1 hộ 1 nhà) tăng từ 317.998 căn (2,04%) năm ngoái lên 487.362 căn (3,07%) năm nay, tức tăng 53,3%. Riêng tại Seoul, con số này tăng từ 280.365 lên 414.896 căn. Số nhà thuộc diện chịu thuế bất động sản tổng hợp tại ba quận Gangnam đạt 245.047 căn.