Giá căn hộ mới ở Seoul tăng chóng mặt: Căn hộ 84㎡ tại Gangbuk chạm mốc 20 tỷ won, Gangnam tiến sát 30 tỷ won

26/06/2026 10:13Dịch sang：trangamy319@gmail.com
facebook twitter link Font big Font small print
Toàn cảnh khu chung cư dày đặc nhìn từ núi Namsan ở Seoul. / Yonhap News

Giá bán căn hộ mới tại Seoul đang tăng mạnh, khiến giá bán và giá chuyển nhượng quyền mua hoặc quyền nhận bàn giao đối với loại căn hộ có diện tích sử dụng 84㎡, thường được gọi là “căn hộ quốc dân” đang tiến sát mốc 20 tỷ won tại khu vực phía bắc sông Hàn (Gangbuk) và gần 30 tỷ won tại các khu vực trọng điểm phía nam sông Hàn.

Nguyên nhân được cho là do chi phí xây dựng tăng mạnh vì giá nguyên vật liệu, nhân công và đất đai leo thang. Tuy nhiên, trong bối cảnh lo ngại thiếu nguồn cung kéo dài, giá trị của các căn hộ mới xây ngày càng trở nên khan hiếm, góp phần đẩy giá lên cao.

Theo ngành tái thiết đô thị ngày 25, dự án Jangwi Prugio Mark One được xây dựng thông qua dự án tái phát triển khu Jangwi 10 (quận Seongbuk) có giá bán cao nhất đối với căn hộ 84㎡ là 1,7657 tỷ won.

Mức giá này cao hơn khoảng 740 triệu won so với căn hộ cùng diện tích tại dự án Jangwi Xi Radiant ở khu Jangwi 4, được mở bán vào năm 2022 với giá 1,0235 tỷ won.

So với dự án Prugio Radius Park tại khu Jangwi 6 do cùng nhà thầu triển khai vào năm 2024, giá bán cao nhất cũng đã tăng hơn 500 triệu won.

Việc khu vực này đang được phát triển thành một đô thị mới có sức chứa khoảng 30.000 hộ gia đình đã khiến giá bán các căn hộ mới trong cùng khu vực sinh hoạt tăng mạnh.

Không chỉ tại Seongbuk, giá quyền mua và quyền nhận bàn giao căn hộ mới tại các quận phía bắc Seoul như Nowon và Dongdaemun cũng đang tăng nhanh.

Điển hình, quyền mua căn hộ 84㎡ tại dự án Seoul One I'Park (3.032 căn) thuộc dự án phát triển khu vực ga Đại học Kwangwoon (quận Nowon) đã được giao dịch với giá kỷ lục 1,8116 tỷ won (tầng 44) vào ngày 14 tháng trước.

Con số này cao hơn khoảng 400 triệu won so với mức giá cao nhất khi mở bán vào năm 2024 là 1,414 tỷ won.

Tương tự, quyền nhận bàn giao căn hộ 84㎡ tại dự án Imun I'Park Xi (4.321 căn) thuộc khu đô thị mới Imun (quận Dongdaemun) cũng được giao dịch với giá 1,83 tỷ won (tầng 22) vào ngày 9 tháng trước.

So với mức giá mở bán cao nhất năm 2023 là 1,30229 tỷ won, giá đã tăng thêm khoảng 500 triệu won.

Giới chuyên môn nhận định thị trường đã thay đổi đáng kể so với trước đây, khi rất khó tìm thấy căn hộ 84㎡ tại khu vực Gangbuk có giá vượt 1,5 tỷ won.

Hiện nay, cả giá mở bán lẫn giá quyền mua đều đang tiến sát mốc 2 tỷ won, cho thấy thị trường căn hộ mới tại Gangbuk đã bước sang một giai đoạn hoàn toàn mới.

Một môi giới bất động sản tại quận Nowon cho biết: “Seoul One I'Park từng gây tranh cãi vì giá bán quá cao khi mở bán và thậm chí phải tổ chức nhiều đợt mở bán bổ sung do sức mua ban đầu không quá mạnh. Tuy nhiên, nguồn cung các khu căn hộ thương hiệu quy mô lớn tại Seoul ngày càng khan hiếm, khiến giá trị của dự án tăng lên và quyền mua hiện cũng được bán với mức chênh lệch rất cao.”

Trong khi đó, tại các dự án tái phát triển ở khu vực Gangnam không chịu sự điều chỉnh của cơ chế trần giá bán căn hộ, giá căn hộ 84㎡ cũng đang tiến sát 3 tỷ won.

Dự án Define Artia tại khu đô thị mới Noryangjin (quận Dongjak), dự kiến mở bán trong thời gian tới, có giá cao nhất cho căn hộ 84㎡ lên tới 2,76 tỷ won.

Mức giá này thậm chí còn cao hơn một số dự án tại ba quận Gangnam, Seocho và Songpa, tạo nên hiện tượng được gọi là “đảo ngược giá bán”.

Gần đây, dự án Summit The Hill tại khu đô thị mới Heukseok (quận Dongjak) cũng chào bán căn hộ 84㎡ với giá cao nhất 2,9782 tỷ won. Mặc dù vậy, dự án vẫn thu hút 6.860 hồ sơ đăng ký cho 211 căn, đạt tỷ lệ cạnh tranh trung bình 32,5:1, cho thấy sức hút rất lớn của các căn hộ mới.

Giới bất động sản cho rằng nguyên nhân chính khiến giá căn hộ tăng mạnh là do nguồn cung căn hộ mới tại Seoul liên tục giảm.

Theo công ty thông tin bất động sản Real Estate R114, số lượng căn hộ dự kiến bàn giao tại Seoul trong năm nay chỉ khoảng 26.951 căn, giảm 27,4% so với 37.103 căn của năm ngoái. 

Đặc biệt, số căn hộ bàn giao trong nửa đầu năm chỉ đạt 6.947 căn, giảm tới 69,4% so với cùng kỳ năm trước.

Trong bối cảnh lo ngại thiếu nguồn cung ngày càng lớn, nhu cầu đối với căn hộ mới vẫn không hề suy giảm dù giá liên tục tăng.

Theo Tổng công ty Bảo lãnh Nhà ở và Đô thị Hàn Quốc (HUG), giá bán trung bình căn hộ tư nhân tại Seoul trong tháng trước đạt 63,55 triệu won cho mỗi 3,3㎡, lần đầu tiên vượt mốc 60 triệu won.

Giới chuyên môn phân tích rằng giá đất – yếu tố chiếm tới 71% giá bán căn hộ, mức cao nhất cả nước – cùng với chi phí xây dựng tăng mạnh đang tiếp tục đẩy giá nhà đi lên.

Một đại diện trong ngành bất động sản nhận định: “Hiện nay, các chủ đầu tư và nhà thầu đều tin rằng chỉ cần mở bán dự án tại Seoul là sẽ bán hết. Chừng nào tình trạng thiếu nguồn cung chưa được giải quyết, trong khi chi phí xây dựng, chi phí tài chính và giá đất vẫn tiếp tục tăng, thì hầu như không có lý do gì để các chủ đầu tư giảm giá bán”.



Theo Jeon Won-joon
ⓒASIATODAY, nghiêm cấm sao chép và phân phối lại trái phép