0
Toàn cảnh một khu vực tập trung nhiều chung cư tại Seoul. /Yonhap News

Biện pháp hoãn nghĩa vụ ở thực tế đối với các căn nhà đang cho thuê trong khu vực được chỉ định là khu vực xin phép giao dịch đất đai sẽ được gia hạn thêm một năm. Đây là biện pháp nhằm hạ thấp rào cản giao dịch đối với những căn nhà đang có người thuê, khiến người mua khó có thể chuyển vào ở ngay. Sau khi được áp dụng từ tháng 5 và nay tiếp tục được gia hạn thêm một lần, biện pháp này được chú ý về khả năng mở rộng lựa chọn giao dịch cho người có nhu cầu thực sự nhưng không sở hữu nhà, đồng thời tăng tính ổn định chỗ ở cho người thuê. Tuy nhiên, trên thị trường cũng có phân tích cho rằng đây chủ yếu là biện pháp bổ sung nhằm giảm xung đột giữa thị trường mua bán và thị trường cho thuê, thay vì trực tiếp giải quyết tình trạng khan hiếm nhà cho thuê theo hình thức jeonse.

Theo Bộ Đất đai, Cơ sở hạ tầng và Giao thông Hàn Quốc (MOLIT) cùng các cơ quan liên quan ngày 17/9, MOLIT đã quyết định gia hạn thời hạn đăng ký biện pháp hoãn nghĩa vụ ở thực tế đối với nhà đang cho thuê trong khu vực xin phép giao dịch đất đai thêm một năm, từ ngày 31/12 năm nay đến ngày 31/12 năm sau. Dự thảo sửa đổi Nghị định thi hành Luật Báo cáo giao dịch bất động sản liên quan sẽ được lấy ý kiến lập pháp từ ngày 18/9 và dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/10. Biện pháp này được áp dụng đối với toàn bộ nhà đang được cho thuê hoặc đã đăng ký quyền thuê nhà tính đến thời điểm có hiệu lực.

Biện pháp lần này được đưa ra chỉ hai ngày sau khi Đảng Dân chủ Hàn Quốc cầm quyền nêu yêu cầu liên quan tại cuộc họp đối sách trong Quốc hội ngày 15/9, theo đó MOLIT tiếp nhận và triển khai yêu cầu này. Bối cảnh của biện pháp còn được cho là xuất phát từ những lo ngại thị trường có thể trở nên hỗn loạn do các thay đổi thuế gần đây, như tạm thời giảm mức thuế chuyển nhượng cao đối với chủ sở hữu nhiều nhà và từng bước bãi bỏ các ưu đãi thuế đối với căn hộ cho thuê mua lại tại các khu vực điều chỉnh, cùng với tình trạng thiếu nguồn cung jeonse và tâm lý bất an của người thuê đang gia tăng, đặc biệt tại Seoul và khu vực thủ đô.

Trên thực tế, điều kiện cung - cầu của thị trường jeonse tại Seoul ngày càng căng thẳng. Theo dữ liệu do nghị sĩ Jeon Yong-gi của Đảng Dân chủ Hàn Quốc nhận từ chính quyền thành phố Seoul, từ nửa cuối năm nay đến nửa đầu năm sau, Seoul dự kiến có 27.901 hộ phải di dời do tái thiết và các dự án tương tự. Trong số này, 9.724 hộ, tương đương 34,8%, tập trung tại 3 quận Gangnam (Gangnam, Seocho và Songpa).

Nhu cầu di dời do tái thiết phát sinh độc lập với các nhu cầu chuyển nhà thông thường như thay đổi trường học, nơi làm việc hoặc hết hạn hợp đồng. Đặc biệt, do người thuê có xu hướng muốn duy trì khu vực sinh sống hiện tại, khả năng cao nhu cầu sẽ tập trung vào các căn nhà cho thuê jeonse hoặc wolse ở khu vực lân cận. Theo đó, xuất hiện lo ngại tình trạng khan hiếm nhà jeonse và giá tăng có thể xảy ra đồng thời, đặc biệt tại khu vực Gangnam. Trong bối cảnh nguồn cung nhà jeonse đang thiếu trên toàn khu vực thủ đô, nếu nhu cầu di dời quy mô lớn tiếp tục chồng lên tình trạng này, sự mất cân bằng cung - cầu trên thị trường cho thuê có thể trở nên nghiêm trọng hơn.

Theo đó, MOLIT cũng đưa việc gia hạn hợp đồng thuê vào biện pháp gia hạn hoãn nghĩa vụ ở thực tế lần này. Trước đây, thời gian hoãn chuyển vào ở chỉ được tính đến khi kết thúc thời hạn còn lại của hợp đồng với người thuê hiện tại. Nhưng theo biện pháp mới, hợp đồng gia hạn một lần, tối đa 2 năm, cũng được công nhận thêm. Theo đó, người mua có thể trì hoãn việc chuyển vào ở tối đa 3 năm 3 tháng kể từ ngày biện pháp có hiệu lực (15 tháng thời hạn đăng ký + 24 tháng gia hạn). Muộn nhất đến năm 2029, người mua vẫn phải thực sự chuyển vào ở.

Việc công nhận cả gia hạn hợp đồng thuê cũng được kỳ vọng tạo ra những tác động tích cực ở cả thị trường mua bán và thị trường cho thuê. Những căn nhà trước đây bị hạn chế giao dịch vì vẫn còn người thuê có thể được đưa ra thị trường, qua đó mở rộng phạm vi nhà ở mà người có nhu cầu thực sự nhưng không sở hữu nhà có thể mua tại các khu vực xin phép giao dịch đất đai.

Việc công nhận gia hạn hợp đồng của người thuê hiện tại cũng là một yếu tố đáng chú ý. Khi hạn chế gia hạn hợp đồng thuê do nghĩa vụ ở thực tế của người mua được nới lỏng, tính ổn định chỗ ở của những người thuê hiện tại cũng được kỳ vọng sẽ được cải thiện. Nói cách khác, biện pháp này cho phép giao dịch mua bán đồng thời bảo đảm thời hạn hợp đồng của người thuê, qua đó giảm xung đột giữa thị trường mua bán và thị trường cho thuê.

Tuy nhiên, cũng có ý kiến cho rằng biện pháp lần này không phải là giải pháp căn bản để giải quyết tình trạng khan hiếm nhà jeonse. Khoảng năm 2029, khi thời gian hoãn kết thúc, người mua cuối cùng vẫn phải chuyển vào ở. Do đó, dù biện pháp có thể trì hoãn việc thu hồi các căn nhà cho thuê trong ngắn hạn, vẫn cần theo dõi xem nguồn cung nhà cho thuê có tiếp tục được duy trì trong dài hạn hay không.

Ngoài ra, do điều kiện người mua không sở hữu nhà và nghĩa vụ cư trú 2 năm vẫn được giữ nguyên, một số phân tích cho rằng biện pháp này khó dẫn đến sự gia tăng 'đầu tư bằng tiền thuê nhà đặt cọc jeonse của người thuê' vì mục đích đầu tư, mà chủ yếu chỉ mở rộng tạm thời lựa chọn giao dịch cho người có nhu cầu thực sự. Cuối cùng, biện pháp lần này không tập trung trực tiếp vào việc tăng nguồn cung nhà cho thuê, mà hướng đến trì hoãn việc các căn nhà cho thuê hiện có rời khỏi thị trường và giảm thiểu tác động đến thị trường cho thuê phát sinh trong quá trình giao dịch.

Ông Ham Young-jin, Trưởng nhóm Nghiên cứu Bất động sản của Ngân hàng Woori, cho biết: “Điểm cốt lõi của biện pháp lần này là hạ thấp rào cản giao dịch đối với ‘những căn nhà có người thuê’, vốn thực tế bị hạn chế giao dịch sau cuối năm nay tại các khu vực xin phép giao dịch đất đai. Trên thị trường mua bán, phạm vi các căn nhà có thể giao dịch dự kiến sẽ được mở rộng, trong khi trên thị trường jeonse và wolse, việc công nhận gia hạn hợp đồng của người thuê hiện tại được kỳ vọng sẽ nâng cao tính ổn định chỗ ở”.

Ông nói thêm rằng “Tuy nhiên, khó có thể cho rằng biện pháp này sẽ ngay lập tức dẫn đến nguồn cung nhà đưa ra thị trường tăng mạnh hoặc giá giảm tại các khu vực xin phép giao dịch đất đai. Đây không phải là biện pháp cho phép 'đầu tư bằng tiền đặt cọc nhà jeonse của người thuê nhà' nhằm mục đích đầu tư, mà phù hợp hơn khi được xem là biện pháp tạm thời mở rộng lựa chọn giao dịch cho những người có nhu cầu thực sự nhưng không sở hữu nhà”.

Phóng viên Kim Da-bin