1

Quy mô thế quyền (Subrogation) và sự cố bảo chứng jeonse của Công ty bảo chứng nhà ở đô thị (HUG) sắp đạt mức cao nhất mọi thời đại, có đánh giá đưa ra rằng dự án trọng điểm của HUG gây thiệt hại lỗ vốn với quy mô 3 nghìn tỷ won mỗi năm, sẽ phải đối mặt với nguy cơ dài hạn.

Ngày 17, theo các ngành liên quan, các chuyên gia đồng loạt lên tiếng rằng để cứu lấy chức năng của HUG, cần phải cải biên toàn bộ hệ thống bảo chứng, nhằm cải thiện các hạn chế của cấu trúc mà hệ thống bảo chứng jeonse đang có.

Trước hết, khi sự cố bảo chứng jeonse đang ngày một gia tăng, thì HUG đang phải chi trả một số tiền khổng lồ hằng năm để thế quyền tiền cọc nhà cho người thuê nhà. Theo như HUG, thì từ tháng 1 đến tháng 11 năm nay, số tiền sự cố về 'bảo chứng hoàn trả tiền cọc nhà jeonse' mà người cho thuê nhà không thể hoàn trả cho người thuê nhà lên đến 4,2587 nghìn tỷ won, tăng 7.4% so với năm ngoái (3,9656 nghìn tỷ won). Theo như yêu cầu hoàn trả tiền cọc nhà của người thuê nhà, số tiền mà HUG thế quyền đến tháng này đạt 3.65 nghìn tỷ won.

Theo đó, HUG đã rơi vào tình trạng thâm hụt kể từ năm 2022, và đang phải gánh khoản lỗ ròng từ năm ngoái đến năm nay lên đến 4 nghìn tỷ won. Chỉ trong năm ngoái, HUG ghi nhận mức thâm hụt lên đến 3,8598 nghìn tỷ won, dự kiến mức thâm hụt trong năm nay là 3,8324 nghìn tỷ won.

Những tổn thất này cuối cùng được bù đắp bởi tiền thuế. Có ý kiến chỉ ra rằng bởi vì đang được tài trợ bằng các khoản nợ như trợ cấp của Chính phủ hoặc phát hành các loại chứng khoán vốn mới, nên không thể là giải pháp thiết thực. Mặc dù Bộ Giao thông vận tải và đất đai có đầu tư hiện vật cho HUG như tháng 11 năm ngoái là 383,9 tỷ won, tháng 2 vừa qua là 700 triệu won, tuy nhiên vào tháng trước HUG vẫn đang phát hành các loại chứng khoán vốn mới với quy mô lên đến 700 triệu won.

Ngoài ra, tỷ lệ jeonse được thiết lập cao cũng được coi là một hạn chế của hệ thống. Tỷ lệ jeonse được đạt ở mức cao, cho nên việc phát sinh các yếu tố nguy hiểm như đầu tư rỗng và lừa đảo jeonse. Cấu trúc này làm tăng thêm gánh nặng tài chính cho HUG, cuối cùng trở thành gánh nặng cho thế.

Theo đặc trưng của thị trường của những ngôi nhà không phải chung cư, thì giá trị thế chấp của những loại hình này tương đối không ổn định, việc khó thu hồi

vốn cũng được xem là một trong những hạn chế về mặt cấu trúc. Điều này gây ra tổn thất bổ sung trong quá trình thu hồi khi phát sinh sự cố bảo chứng, và có thể dẫn đến sự mất cân bằng thị trường. Đối với điều này, nhiều phân tích đưa ra rằng cần đảm bảo tính lành mạnh tài chính dài hạn chứ không phải là ngắn hạn, khác biệt hóa tỷ lệ jeonse phản ánh rủi ro theo từng khu vực và loại hình nhà ở nhằm tăng cường bảo vệ người thuê nhà, điều chỉnh tăng hạn mức bảo chứng, tăng cường thẩm định đối với người cho thuê nhà, chính sách phủ đầu để phòng tránh sự cố như quy định đầu tư rỗng.

Kim Min Hwan