1

Ba thành phố/quận gồm khu Dongtan (Hwaseong, tỉnh Gyeonggi), quận Giheung (Yongin) và thành phố Guri đã được chỉ định là khu vực kiểm soát đầu cơ và khu vực điều chỉnh đối tượng, khiến phạm vi các khu vực bị siết chặt tại vùng thủ đô Seoul tiếp tục mở rộng. Động thái này tiếp nối chính sách mạnh tay hồi tháng 10 năm ngoái, khi toàn bộ Seoul và 12 khu vực ở tỉnh Gyeonggi đồng thời bị chỉ định là khu vực hạn chế giao dịch đất đai, khu vực kiểm soát đầu cơ và khu vực điều chỉnh đối tượng. Việc mở rộng lần này cho thấy vùng quản lý tiếp tục lan rộng sau loạt biện pháp cứng rắn trước đó. Thị trường đang cho thấy rằng các chính sách chỉ tập trung vào kiềm chế nhu cầu đang bộc lộ giới hạn trong việc kiểm soát đà tăng giá nhà.

Đặc biệt, với lần chỉ định bổ sung này, phần lớn khu vực vùng thủ đô gần như đã được đưa vào vùng kiểm soát, làm dấy lên lo ngại rằng nhu cầu có thể tiếp tục dịch chuyển sang các khu vực không bị áp dụng quy định, hiện tượng “hiệu ứng bóng bay”. Trong bối cảnh giá nhà tại các khu vực đã bị kiểm soát vẫn chưa hạ nhiệt, cùng với bất ổn thị trường thuê và lo ngại chậm trễ nguồn cung, nhiều phân tích cho rằng yếu tố then chốt để ổn định thị trường không phải là mức độ siết chặt quy định mà là tốc độ cung ứng.

Ngày 30, Chính phủ Hàn Quốc chính thức chỉ định Dongtan, Giheung và Guri là khu vực kiểm soát đầu cơ và khu vực là đối tượng điều chỉnh. Quy định có hiệu lực từ ngày 1/7. Bên cạnh đó, tỉnh Gyeonggi dự kiến từ ngày 5/7 sẽ tiếp tục chỉ định các khu vực này là khu vực hạn chế giao dịch đất đai, khiến các địa phương rơi vào “tình trạng bị áp dụng cùng lúc 3 quy chế” gồm tín dụng, thuế, đăng ký mua nhà và hạn chế giao dịch đất đai.

Khi giá căn hộ tại các khu vực ngoài “khu vực bị kiểm soát” tăng mạnh, chính phủ lại tiếp tục mở rộng vùng quy định theo cùng cách tiếp cận như trước đây. Điều này khiến thị trường phản ứng lạnh nhạt, cho rằng việc liên tục vẽ lại ranh giới kiểm soát cho thấy hiệu quả của các biện pháp trước đó không kéo dài.

Thực tế, theo Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc, giá căn hộ tại Seoul trong tuần thứ tư của tháng 6 tăng 0,30%, cao hơn mức 0,27% của tuần trước. Tính lũy kế từ đầu năm, mức tăng đạt 3,01% ở vùng thủ đô và 4,82% tại Seoul, cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm trước. Theo KB Kookmin Bank, chỉ số giá căn hộ Seoul đạt 105,8 (tháng 1/2026 = 100), tăng 1,1% so với tháng trước. Toàn bộ 25 quận của Seoul đều tăng giá sau 4 tháng, và giá trung vị căn hộ lần đầu vượt 1,255 tỷ won.

Trong bối cảnh giá tại các khu vực kiểm soát chưa giảm đủ mạnh, nhu cầu đã dịch chuyển sang các khu vực ít bị siết hơn như Dongtan, Giheung và Guri, rồi sau đó các khu vực này lại bị đưa vào diện kiểm soát. Điều này cho thấy chính sách kiểm soát có thể làm hạ nhiệt ngắn hạn nhưng không làm giảm nhu cầu, mà chỉ đẩy nó sang khu vực lân cận.

Thị trường thuê nhà cũng đang bất ổn. Việc kết thúc gia hạn tạm thời thuế chuyển nhượng đối với người sở hữu nhiều nhà cùng với việc mở rộng khu vực kiểm soát khiến nhiều chủ nhà chọn giữ tài sản thay vì bán, làm giảm nguồn cung cho thuê. Ngoài ra, yêu cầu cư trú thực tế trong khu vực hạn chế giao dịch đất đai cũng góp phần làm giảm nguồn cung.

Theo khảo sát của KB, giá thuê căn hộ tại Seoul trong một tháng tăng 1,43%, mức cao nhất từ đầu năm. Chỉ số cung – cầu thuê nhà của Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc cũng tăng lên 122,5, tiệm cận mức khủng hoảng thuê nhà năm 2021.

Chuyên gia Yang Ji-young thuộc Shinhan Premier Pathfinder cho biết: “Nếu việc mở rộng khu vực hạn chế giao dịch đất đai và siết yêu cầu cư trú thực tế khiến giao dịch bị thu hẹp, hiện tượng ‘đóng băng nguồn cung’ có thể trở nên nghiêm trọng hơn. Khi đó, nhu cầu thực có thể dịch chuyển sang khu vực lân cận hoặc mất cân bằng cung – cầu trên thị trường thuê có thể tiếp diễn.”

Cũng xuất hiện ý kiến cho rằng bản thân cơ chế kiểm soát có vấn đề. Nghiên cứu viên Lee Eun-hyung thuộc Viện Chính sách Xây dựng Hàn Quốc cho rằng hệ thống hạn chế giao dịch đất đai vốn được áp dụng tạm thời trong quá trình phát triển đô thị để ngăn đầu cơ, nhưng nếu kéo dài như một công cụ kiềm chế giá nhà đô thị thì sẽ đặt ra câu hỏi về khả năng duy trì hiệu quả lâu dài. Ông cũng nhấn mạnh rằng đà tăng giá gần đây còn chịu tác động từ thanh khoản thị trường chứng khoán và tiền thưởng ngành bán dẫn, nên các biện pháp chỉ nhắm vào đầu cơ có đòn bẩy tài chính có thể khó đạt mục tiêu.

Các chuyên gia thống nhất rằng giải pháp cốt lõi là mở rộng nguồn cung. Chính phủ cũng tuyên bố sẽ song song kiểm soát và tăng cung. Sau kế hoạch cung cấp 60.000 căn tại vùng thủ đô công bố tháng 1, cuối tháng 5 chính phủ tiếp tục đưa ra phương án mở rộng nhà cho thuê và nhà ở phi căn hộ.

Tuy nhiên, các dự án tại những vị trí trọng điểm như Yongsan (Seoul), Taereung và Gwacheon vẫn chậm tiến độ. Sau bầu cử địa phương 6/3, việc phối hợp giữa chính phủ trung ương, Seoul và các quận được dự báo sẽ không suôn sẻ.

Theo đó, thị trường cho rằng việc mở rộng kiểm soát có thể giúp hạ nhiệt ngắn hạn, nhưng nếu thiếu nguồn cung, vấn đề cốt lõi thì áp lực tăng giá sẽ tiếp tục dịch chuyển sang khu vực khác.

Trưởng nhóm nghiên cứu bất động sản Woori Bank nhận định kế hoạch cung ứng 66.000 căn chỉ tương đương khoảng 30.000 căn mỗi năm, chưa đủ để ổn định thị trường thuê nhà tại Seoul và vùng thủ đô, mà chỉ có thể làm chậm quá trình “tăng mạnh giá thuê”.

Cuối cùng, việc chỉ định Dongtan, Giheung và Guri là tín hiệu cho thấy chính phủ tích cực ứng phó với tình trạng 'sốt' của thị trường nhà ở, nhưng cũng cho thấy rằng chỉ dùng biện pháp kiềm chế nhu cầu là không đủ. Muốn ổn định cả giá mua và giá thuê, cần có lộ trình và tốc độ cung ứng thực tế đủ đáng tin cậy.

Theo Kim Da-bin