Hàn Quốc siết chặt quy định bất động sản khi giá nhà đang tăng mất kiểm soát

15/10/2025 14:16Dịch sang：trangamy319@gmail.com
facebook twitter link Font big Font small print
Hình ảnh chỉ mang tính minh họa./Yonhap

Chính phủ Hàn Quốc đã công bố chính sách bất động sản lần thứ ba kể từ khi nhậm chức, theo đó toàn bộ khu vực Seoul và 12 khu vực thuộc tỉnh Gyeonggi được chỉ định đồng loạt là khu vực điều chỉnh, khu vực đầu cơ nghiêm trọng và khu vực yêu cầu giấy phép giao dịch đất đai. Mục tiêu là hạn chế giao dịch trên toàn khu vực thủ đô, ngăn chặn tận gốc nhu cầu đầu cơ và ổn định giá nhà đất đang tăng nóng tại vùng Seoul.

Khi giá căn hộ tại các khu vực được gọi là “vành đai sông Hàn” như Mapo và Seongdong bắt đầu tăng trở lại và tỷ lệ cạnh tranh trong đăng ký mua nhà (chung cư) có dấu hiệu quá nóng, chính phủ Hàn Quốc đã kích hoạt một “gói biện pháp siêu mạnh nhằm kiềm chế nhu cầu” để ổn định thị trường và bảo vệ người mua thực sự.

Sáng ngày 15, tại Nhà Chính phủ ở Seoul, chính phủ đã tổ chức “Cuộc họp Bộ trưởng liên ngành về bất động sản” và công bố nội dung trên trong “Biện pháp ổn định thị trường nhà ở”.

Đây là lần đầu tiên toàn bộ khu vực bất động sản ở Seoul bị áp dụng quy định. Trước đây, khu vực chịu kiểm soát chỉ giới hạn ở ba quận Gangnam (Gangnam, Seocho, Songpa) và quận Yongsan, nhưng lần này, toàn bộ 21 quận hành chính của Seoul đều được chỉ định bổ sung.

Tại tỉnh Gyeonggi, 12 khu vực mới gồm: Gwacheon, Gwangmyeong, Seongnam (Bundang, Sujeong, Jungwon), Suwon (Yeongtong, Jangan, Paldal), Anyang (Dongan), Yongin (Suji), Uiwang và Hanam cũng được thêm vào danh sách.

Các khu vực này sẽ được chỉ định là khu vực điều chỉnh và khu vực đầu cơ nghiêm trọng từ ngày 16, và hiệu lực khu vực yêu cầu giấy phép giao dịch đất đai sẽ bắt đầu từ ngày 20.

Trong phạm vi khu vực yêu cầu giấy phép, người mua bất động sản để ở như căn hộ, nhà liên kế, nhà nhiều hộ phải có sự cho phép của chủ tịch quận, đồng thời bị bắt buộc sinh sống trong 2 năm sau khi mua. Đây được xem là biện pháp chủ động nhằm ngăn chặn trước sự bất ổn giá nhà.

Chính phủ cũng siết chặt mạnh mẽ quy định cho vay mua nhà. Biện pháp cấm cho vay thế chấp nhà đối với bất động sản trên 1,5 tỷ won được duy trì, đồng thời áp dụng hệ thống giới hạn khoản vay theo mức giá nhà.
Cụ thể: Nhà dưới 1,5 tỷ won được vay tối đa 600 triệu won, Nhà từ 1,5 đến 2,5 tỷ won được vay tối đa 400 triệu won, Nhà trên 2,5 tỷ won chỉ được vay tối đa 200 triệu won.

Ngoài ra, lãi suất căng thẳng (stress rate) được nâng từ 1,5% lên 3,0%, khiến tiêu chuẩn thẩm định khoản vay trở nên nghiêm ngặt hơn.

Bên cạnh đó, nếu người sở hữu một căn nhà vay tiền để thuê jeonse (thuê trả một lần) tại khu vực thủ đô hoặc khu vực bị kiểm soát, phần lãi trả hàng tháng sẽ được tính vào DSR (tỷ lệ nợ trên thu nhập), nhằm ngăn chặn triệt để hình thức đầu tư “gap investment” (đầu tư chênh lệch giữa giá mua và tiền thuê).

Ủy ban Dịch vụ Tài chính cũng sẽ đẩy sớm thời điểm tăng tỷ lệ trọng số rủi ro tối thiểu đối với các khoản vay thế chấp ngân hàng từ 15% lên 20%, từ tháng 4/2026 lên tháng 1/2026, để ngăn dòng tiền dư thừa chảy vào thị trường bất động sản và hướng vốn vào các lĩnh vực sản xuất.

Chính phủ đồng thời tuyên bố sẽ cải cách toàn diện chính sách thuế bất động sản, bao gồm thuế sở hữu và thuế giao dịch. Mục tiêu là hạn chế giao dịch ngắn hạn và đầu cơ, đồng thời hướng thị trường vào nhu cầu thực tế.

Bộ Kế hoạch và Tài chính sẽ cùng tổ công tác liên bộ và nhóm nghiên cứu xác định hướng đi, thời điểm và thứ tự của việc cải cách thuế, tập trung vào hợp lý hóa thuế suất và nâng cao công bằng đánh thuế để giảm tình trạng cầu tập trung quá mức tại một số khu vực.

Ngoài ra, chính phủ sẽ tăng cường hệ thống giám sát liên ngành để xử lý nghiêm các hành vi giao dịch và đầu cơ bất hợp pháp. Một tổ công tác đặc biệt gồm Bộ Đất đai, Ủy ban Dịch vụ Tài chính, Cục Thuế Quốc gia và Cảnh sát Quốc gia sẽ được thành lập để giám sát thường xuyên các hành vi như đăng tin giả, môi giới trái phép, rửa tiền.

Bên cạnh đó, “Cơ quan Giám sát Hành vi Bất hợp pháp trong Bất động sản” trực thuộc Thủ tướng Chính phủ sẽ được thành lập mới, có quyền điều tra và truy tố trực tiếp các hành vi vi phạm.

Bộ trưởng Đất đai Kim Yoon-deok phát biểu: “Nếu bỏ lỡ thời điểm vàng để ổn định thị trường nhà ở, người dân sẽ càng khó mua được nhà và đảm bảo chỗ ở ổn định”, đồng thời khẳng định “Chính phủ sẽ đặt việc ổn định thị trường nhà ở làm ưu tiên hàng đầu và huy động toàn bộ nỗ lực của các bộ, ngành liên quan để ứng phó”.

Kim Da-bin

bài viết liên quan

ⓒASIATODAY, nghiêm cấm sao chép và phân phối lại trái phép