1

Chính phủ Hàn Quốc đã chỉ định toàn bộ khu vực Seoul cùng 12 khu vực khác tại tỉnh Gyeonggi là “khu vực bị kiểm soát bất động sản” theo “Chính sách bất động sản 10·15”, khiến những tác động dây chuyền đang lan rộng khắp thị trường. Dù chính phủ giải thích rằng đây là biện pháp nhằm ngăn chặn tình trạng giá nhà tăng quá nóng, song tại nhiều nơi trong vùng thủ đô, người dân lại bức xúc cho rằng “thị trường nay đã trở thành nơi không thể mua cũng không thể bán”.

Nhiều chuyên gia lo ngại tình trạng “đóng băng giao dịch” sẽ càng nghiêm trọng hơn khi lượng giao dịch sụt giảm mạnh và người bán đồng loạt rút lại nguồn cung.

Theo giới bất động sản ngày 17, các văn phòng môi giới ở những khu vực trọng điểm như Gangnam-gu hay Mok-dong (Yangcheon-gu) dự đoán rằng giao dịch gần như sẽ “đóng băng” sau khi chính sách này có hiệu lực.

Một môi giới bất động sản tại Dogok-dong, Gangnam-gu cho biết: “Khi các quy định về cho vay và gánh nặng thuế tăng cùng lúc, những người mua nhà thực sự có nhu cầu ở sẽ gần như không thể hành động.”

Cả chủ nhà lẫn người mua nhà để ở đều phản đối mạnh mẽ. Dưới danh nghĩa “ngăn chặn đầu cơ”, ngay cả người mua để ở thực sự cũng bị cuốn vào phạm vi điều chỉnh. Hệ quả là, không ai có thể mua vì vướng hạn chế cho vay, cũng không thể bán vì gánh nặng thuế chuyển nhượng – khiến thị trường rơi vào tình trạng “giá bị đóng băng”.

Đặc biệt, việc chính phủ áp dụng quy định đồng loạt cho toàn bộ Seoul bị cho là quá mức. Không phải tất cả các khu vực ở Seoul đều chứng kiến giá nhà tăng.

Theo dữ liệu từ Cơ quan Bất động sản Hàn Quốc, so với tháng 12 năm 2022, giá căn hộ ở Dobong-gu đã giảm 5,33% tính đến tháng trước, trong khi các khu vực khác cũng ghi nhận mức giảm đáng kể: △ Geumcheon-gu (-3,47%) △ Gangbuk-gu (-3,21%) △ Gwanak-gu (-1,56%) △ Guro-gu (-1,02%) △ Nowon-gu (-0,98%) △ Gangseo-gu (-0,96%) △ Jungnang-gu (-0,13%).

Hiệu lực của “Khu vực cho phép giao dịch đất” mà chính phủ công bố sẽ bắt đầu từ ngày 20 tới.

Vì gần như không thể giao dịch nếu không nhằm mục đích ở thực, nên tại các khu vực có giá nhà đang giảm, người dân lo ngại không chỉ việc bán nhà mà cả khả năng phục hồi giá cũng sẽ trở nên khó khăn.

Người mua nhà thực tế, đặc biệt là người mua lần đầu hay nhóm 30–40 tuổi đang chuẩn bị “đổi nhà”, cũng lâm vào cảnh rối ren. Do việc siết chặt tỷ lệ DSR (tổng tỷ lệ hoàn trả nợ) và thu hẹp hạn mức vay thế chấp, họ gần như bị chặn khỏi thị trường.

Một nhân viên văn phòng 30 tuổi tại Seongbuk-gu chia sẻ: “Giá nhà thì vẫn không giảm, nhưng điều kiện vay lại bị thắt chặt hơn. Chính phủ đang trừng phạt cả những người mua nhà bình thường chứ không chỉ giới đầu cơ”.

Các chuyên gia cảnh báo rằng chính sách này có thể làm suy yếu niềm tin vào thị trường do tính chất “mất cân bằng” trong quy định.

Ông Lee Eun-hyung, chuyên viên nghiên cứu tại Viện Chính sách Xây dựng Hàn Quốc, nhận định: “Lượng giao dịch giảm mạnh có thể dẫn đến biến động giá, từ đó làm lung lay niềm tin của người dân vào chính sách bất động sản của chính phủ”.

Tuy nhiên, phía chính phủ vẫn giữ lập trường rằng đây là biện pháp “bất khả kháng” nhằm ngăn chặn tình trạng thị trường quá nóng.

Ông Lee Hyung-il, Thứ trưởng thứ nhất Bộ Kế hoạch và Tài chính, tuyên bố: “Chúng tôi sẽ quản lý thị trường bất động sản ổn định, lấy ổn định nhà ở làm mục tiêu hàng đầu. Nếu thị trường có dấu hiệu quá nóng, cần phải can thiệp kịp thời. Khi khu vực giao dịch đất có hiệu lực, nhu cầu đầu cơ sẽ giảm và thị trường sẽ sớm ổn định trở lại”.

Kim Da-bin