0
Toàn cảnh khu vực tập trung nhiều chung cư ở Seoul./ Yonhapnews

Chính phủ Hàn Quốc công bố kế hoạch cung cấp 29.000 căn nhà ở công cộng  tại các khu đất công ở Seoul và vùng lân cận trong năm tới, qua đó phát đi thông điệp mạnh mẽ hơn về chính sách mở rộng nguồn cung.

Con số này vượt mức 27.000 căn được đề ra trong biện pháp mở rộng nguồn cung nhà ở ngày 7/9, và được đánh giá tương đương với việc xây dựng thêm “một thành phố mới quy mô như Pangyo”.

Tuy nhiên, lượng cung tại Seoul lại chỉ dừng ở khoảng 1.300 căn tại khu vực Godeok–Gangil, khiến nhiều ý kiến cho rằng “khoảng trống nguồn cung ở Seoul” vẫn chưa được giải quyết. Trong bối cảnh giá căn hộ tại Seoul lại bắt đầu tăng trở lại sau biện pháp siết quy định toàn thành phố ngày 15/10, giới phân tích cho rằng chỉ mở rộng nguồn cung thôi vẫn chưa đủ để xoa dịu sự bất ổn của thị trường. Vì vậy, vai trò của “gói giải pháp cung cấp nhà ở tại Seoul” mà Chính phủ dự kiến công bố vào cuối năm đang được kỳ vọng lớn.

Theo kế hoạch phân bổ nhà ở công cộng tại vùng thủ đô được công bố ngày 26, phần lớn nguồn cung sẽ dành cho các khu vực ngoài Seoul như Gyeonggi và Incheon. Trong khi đó, nguồn cung mới có thể cảm nhận rõ tại Seoul gần như chỉ giới hạn ở lô đất số 3 tại Godeok–Gangil (1.305 căn). Trong bối cảnh giá căn hộ tại Seoul đang tiếp tục tăng mạnh, đánh giá cho rằng nguồn cung tại trung tâm Seoul vẫn thiếu minh bạch đang ngày càng phổ biến trên thị trường.

Thực tế, theo số liệu của Viện Nhà đất Hàn Quốc (KB), giá căn hộ tại Seoul trong tuần thứ ba của tháng 11 đã tăng 0,20%, đảo ngược xu hướng chững lại sau biện pháp ngày 15/10. Đáng chú ý, ngay cả các khu vực “Nodogang” (Nowon–Dobong–Gangbuk) cũng ghi nhận xu hướng tăng giá, làm dấy lên những ý kiến về hạn chế của chính sách siết cầu. Một môi giới bất động sản tại quận Seongdong cho biết: “Ngay cả quy định mạnh như chế độ cấp phép giao dịch đất đai cũng chỉ làm giảm giao dịch trong ngắn hạn chứ không kéo giá xuống. Nhận thức rằng nguồn cung tại Seoul vẫn mơ hồ ngày càng lan rộng, khiến tâm lý ‘giá sẽ còn tăng nữa’ bùng lên và số người hỏi mua nhiều hơn. Những căn được đánh giá là rẻ so với mặt bằng giá chung gần như lập tức được giao dịch ngay khi xuất hiện”.

Trong bối cảnh đó, thị trường đang hướng sự chú ý vào “gói giải pháp cung cấp nhà ở tại Seoul” mà Bộ Đất đai, Hạ tầng và Giao thông dự kiến công bố cuối năm nay. Khi chỉ dựa vào quy định thì khó có thể ngăn giá nhà tại Seoul tăng, giải pháp mở rộng nguồn cung gần như trở thành lối đi duy nhất của Chính phủ. Hiện Bộ Đất đai đang xem xét mọi khả năng có thể sử dụng như: sân golf Taereung, trung tâm sát hạch lái xe phía Tây Seoul, quỹ đất công nhàn rỗi tại khu trung tâm, tái thiết các tòa nhà công cũ, hoặc thậm chí giải tỏa một phần vành đai xanh (Greenbelt).

Cuối cùng, giới thị trường nhận định rằng mức độ “khả thi” của gói giải pháp cung cấp nhà ở tại Seoul sẽ quyết định khả năng hạ nhiệt thị trường bất động sản vùng thủ đô. Nếu Chính phủ không đưa ra lộ trình cụ thể về vị trí cung cấp, số lượng, thời gian và phương thức triển khai, sự bất ổn thị trường có thể còn gia tăng. Ngược lại, nếu giải pháp thực tế và nhanh chóng được đưa ra, nguồn cung công cộng mở rộng tại vùng thủ đô có thể tạo ra hiệu ứng ổn định cung–cầu.

Ông Ham Young-jin, trưởng phòng nghiên cứu bất động sản của Ngân hàng Woori, nhận định: “Kế hoạch cung cấp nhà ở công cộng vùng thủ đô trong năm tới có ý nghĩa ở chỗ sẽ làm rõ lịch trình cung cấp tại Seoul, Gyeonggi và Incheon. Khi việc đền bù đất tại các thành phố mới thế hệ 3 hoàn tất, các dự án lớn như Goyang Changneung và Namyangju Wangsuk cũng sẽ bắt đầu triển khai thực tế". Tuy nhiên, ông nói thêm: “Điều đáng tiếc là 95% tổng nguồn cung tập trung tại Gyeonggi và Incheon, trong khi Seoul chỉ có 1.300 căn tại Godeok–Gangil. Để tối đa hóa hiệu quả mở rộng nguồn cung, cần tiến hành song song việc bổ sung nguồn cung tại các khu đất công và trụ sở cũ ngay trong khu trung tâm Seoul”.

Ông tiếp tục: “Thông báo lần này chủ yếu là kế hoạch mở bán chứ không phải kế hoạch hoàn thành nhà, nên tác động lên giá trong ngắn hạn sẽ hạn chế; hiệu quả chính là ổn định tâm lý thông qua tín hiệu mở rộng nguồn cung. Trong tương lai, khi đi kèm với các biện pháp như nới quy định tỷ lệ sử dụng đất và tỷ lệ xây dựng, áp dụng ‘fast-track’ cho các dự án tái thiết, nới lỏng khoản thu hồi lợi nhuận tái thiết…, tốc độ cung nhà ở tại khu trung tâm có thể được đẩy nhanh và tạo hiệu ứng cộng hưởng chính sách”.

Kim Da-bin